Se debe calcular la amortización de forma distinta para la propiedad plena y para el usufructo del inmueble

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2476-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 12/12/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 21, 22 y 23. RIRPF, Real Decreto 439/2007, Art. 14. Descripción de hechos Inmueble sobre el que se quiere constituir un usufructo temporal en favor de una sociedad para que ésta desarrolle su actividad empresarial. La titularidad del inmueble corresponde a una madre y sus cuatro hijos. La madre es plena propietaria del 50 por ciento del inmueble y usufructuaria vitalicia del 50 por ciento restante, mientras que sus cuatro hijos son nudos propietarios de este 50 por ciento. El usufructo vitalicio y la nuda propiedad de este 50 por ciento fue adquirido por herencia. Cuestión planteada Forma de cálculo de la amortización al declarar los correspondientes rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, considera rendimientos íntegros del capital “la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo”. El artículo 22 de la citada Ley dispone lo siguiente: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. 2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.” De acuerdo con el mencionado precepto, la calificación de la renta derivada de la constitución de un derecho de usufructo temporal, oneroso o gratuito, sobre el bien inmueble en cuestión será la de rendimientos del capital inmobiliario. Y dichos rendimientos se deberán atribuir a la madre en su totalidad ya que es la plena propietaria del 50 por ciento de dicho inmueble y usufructuaria vitalicia del 50 por ciento restante. Por otra parte, el artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” 3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes: a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo. b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por ciento”. Por lo tanto, el gasto por amortización se calculará de forma diferente para la parte del inmueble de la que es plena propietaria y la parte de la que es usufructuaria. Respecto de la primera, para el cálculo del gasto por amortización del inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho del porcentaje respecto del que es plena propietaria, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). b) Valor catastral, excluido el valor del suelo, aplicando al mismo el porcentaje respecto del que es plena propietaria. En relación con el porcentaje del inmueble respecto del que es usufructuaria, y dado que dicho usufructo vitalicio se adquirió por herencia, la amortización se calculará aplicando el porcentaje del 3 por ciento al coste de adquisición satisfecho más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por ella. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.