La calificación de la venta de inmuebles depende de si existe ordenación de medios de producción y recursos humanos

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2470-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 11/12/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 27, 33, 34, 35, 36 Descripción de hechos La consultante indica que su actividad consiste en realizar gestiones para empresas inmobiliarias, como contratos, entrega de llaves y relación con arrendatarios, y que, de forma ocasional, compra inmuebles a fondos, particulares o bancos para venderlos después a particulares. Señala que no dispone de personal ni de local afecto a la actividad. Cuestión planteada Pregunta cómo deben calificarse los rendimientos obtenidos por la venta de esos inmuebles, concretamente si se consideran ganancias y pérdidas patrimoniales a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, señala que: “1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas. No obstante, tratándose de rendimientos obtenidos por el contribuyente procedentes de una entidad en cuyo capital participe derivados de la realización de actividades incluidas en la Sección Segunda de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, tendrán esta consideración cuando el contribuyente esté incluido, a tal efecto, en el régimen especial de la Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o autónomos, o en una mutualidad de previsión social que actúe como alternativa al citado régimen especial conforme a lo previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados. 2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”. En el presente caso, el problema se concreta en determinar si las operaciones de compra y transmisión de inmuebles efectuadas por el contribuyente se entienden realizadas en el ejercicio de una actividad económica, a efectos de considerar renta de tal actividad la derivada de dichas transmisiones. De acuerdo con el artículo 27.1 de la LIRPF, la compraventa de inmuebles constituirá una actividad económica siempre que suponga por parte del contribuyente la ordenación por su cuenta de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos. Cabe indicar a este respecto que la existencia de tal ordenación de medios se configura como una cuestión de hecho sobre la que este Centro Directivo no puede pronunciarse, debiendo acreditarse por los medios de prueba admitidos en Derecho, cuya comprobación corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En consecuencia, en el supuesto de que de acuerdo con lo anteriormente señalado el consultante realizase una actividad económica de compraventa de inmuebles, las operaciones de venta de los mismos constituirían un rendimiento de tal actividad, debiendo ser calificadas como venta de existencias. Sin embargo, si no se produce la referida ordenación de medios materiales y humanos, o de uno de ambos, las rentas obtenidas por el consultante en la transmisión de los inmuebles tendrán la consideración de ganancias y pérdidas patrimoniales al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de LIRPF. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales, de acuerdo con el artículo 34.1 de la LIRPF “será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. Estos valores están definidos en el caso de transmisiones a título oneroso, en el artículo 35 de la LIRPF que establece: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por último, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.