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V1937-16 4 de mayo de 2016 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · segregación

El valor de adquisición de las fincas tras una segregación se mantiene según la finca matriz más gastos inherentes

Una contribuyente consultó cómo determinar el valor de adquisición de dos parcelas tras la segregación de una finca heredada y la demolición de sus edificios. La DGT indica que las parcelas mantienen el valor y fecha de la finca original y que los gastos de demolición aumentan el valor del terreno.

La cuestión planteada

Criterio para prorratear el valor de adquisición entre las dos parcelas teniendo en cuenta la demolición efectuada.

El criterio de la DGT

La segregación no altera el patrimonio, por lo que las fincas resultantes mantienen el mismo valor y fecha de adquisición de la finca matriz. El valor de adquisición será el resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Los gastos de demolición de las edificaciones constituyen un mayor valor de adquisición del terreno. La pérdida por la demolición se integra en la base imponible general, mientras que la ganancia o pérdida por la transmisión de la parcela se integra en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • La segregación de una finca no modifica la fecha de adquisición ni el valor base del patrimonio original.
  • Los costes derivados de la demolición de edificaciones incrementan el valor de adquisición del terreno resultante.
  • El impacto económico de la demolición se computa en la base imponible general y no en la del ahorro.
  • La transmisión de las parcelas segregadas se integra en la base imponible del ahorro.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal de la demolición en la base imponible general frente a la del ahorro.
  • Determinación del prorrateo del valor de adquisición entre las parcelas resultantes tras la segregación.

Checklist

  • Verificar que la fecha de adquisición de las parcelas coincida con la de la finca matriz.
  • Identificar y cuantificar los gastos y tributos inherentes a la adquisición original.
  • Incluir los gastos de demolición como mayor valor de adquisición del terreno.
  • Separar el tratamiento fiscal de la pérdida por demolición de la ganancia por transmisión de la parcela.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1937-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 04/05/2016 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35, 36, 48 y 49 Descripción de hechos La consultante adquirió por herencia en el año 2013 el 25 por ciento de una finca urbana sobre la que existían diferentes construcciones. En el año 2015 el Ayuntamiento concedió licencia de segregación de la finca en dos parcelas independientes, parcela A en la que han sido demolidas las construcciones existentes para cumplir con la normativa urbanística y parcela B en la que se mantiene la construcción existente. Dentro del mismo año se transmite la parcela B. Cuestión planteada Criterio para prorratear el valor de adquisición entre las dos parcelas teniendo en cuenta la demolición efectuada. Contestación completa La venta de una de las nuevas fincas resultantes de la segregación de la finca matriz generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. La mera segregación de la finca no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo las fincas segregadas, por tanto, el mismo valor y fecha de adquisición que la finca matriz. La demolición de las edificaciones, si no estaban aseguradas, generará una pérdida patrimonial por su valor de adquisición, que, evidentemente, no incorporará el valor del suelo. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. (…).” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…).” De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición, tanto de las edificaciones demolidas como de la parcela transmitida será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por la adquirente. La determinación de estos valores de adquisición deberá poder acreditarse por la consultante a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá efectuar a los órganos de comprobación del citado impuesto, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”. Por lo que se refiere a los gastos de demolición de las edificaciones en que ha incurrido la consultante, constituirán un mayor valor de adquisición del terreno en el que estaban ubicadas, a efectos de futuras transmisiones del mismo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35.1 b) de la LIRPF. Por último, la pérdida patrimonial derivada de la demolición de las edificaciones, al no derivar de una transmisión, se integrará en la base imponible general, en la forma prevista en el artículo 48 de la LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la parcela se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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