No se puede aplicar la exención por dación en pago si la vivienda transmitida no es la vivienda habitual

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1859-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/06/2018 Normativa Ley 35/2006. LIRPF. Arts. 33. 1 y 4.d), 35 y 49. Descripción de hechos El consultante, residente en la Comunidad de Castilla León, ante la imposibilidad de cumplir con sus obligaciones de pago de un crédito hipotecario, acuerda con la entidad financiera acreedora transmitir a un tercero la vivienda hipotecada sita en Madrid, extinguiéndose el importe total adeudado (importe superior al precio de venta satisfecho por el tercero). Cuestión planteada Aplicación de la exención contemplada en el artículo 33.4.d) de la ley del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La letra d) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, ha sido introducida por el artículo 122. Uno del Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia (BOE de 5 de julio) con efectos “desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos”. La misma modificación, y con los mismos efectos, es introducida por el apartado Uno del artículo 122 de la Ley 18/2014, de 15 de octubre, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia. (B.O.E. de 17 de octubre). La letra d) del apartado 4 del artículo 33, dispone lo siguiente: “4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: (…). d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.” Por lo tanto, siempre que se cumplan los requisitos anteriores, la ganancia patrimonial que, en su caso, se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor en un procedimiento de ejecución hipotecaria, estará exenta en el IRPF. En el caso consultado se evidencia que la vivienda, objeto de dación en pago, no es la vivienda habitual, por ello el consultante no puede disfrutar de dicha exención. El artículo 33.1 de la LIRPF, dispone lo siguiente: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” De acuerdo con este precepto, la transmisión de una vivienda que no sea la vivienda habitual del deudor, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, o que siendo la vivienda habitual no cumpla los requisitos antes expuestos, genera una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse, simultáneamente, una alteración en la composición del patrimonio de su titular y una variación en su valor. El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial se efectuará, con carácter general, por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, según determina el artículo 35 de la LIRPF, que dispone que: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial el valor de transmisión será el importe del crédito que se extingue, valor que coincidirá con el valor de mercado del inmueble entregado. Por otra parte, el valor de adquisición sería el determinado atendiendo a las reglas expuestas. La ganancia o pérdida patrimonial que, en su caso, resulte sujeta al impuesto se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.