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V1677-25 16 de septiembre de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La donación de una parte de la vivienda habitual al cónyuge genera una ganancia o pérdida patrimonial

Una contribuyente pregunta por el tratamiento fiscal de la donación del 24% de su vivienda habitual a su esposo. La DGT responde que la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial que se integra en la base imponible del ahorro.

La cuestión planteada

Tratamiento fiscal de dicha donación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del consultante.

El criterio de la DGT

La donación de una parte del inmueble genera una variación en el patrimonio que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial según el artículo 33.1 de la LIRPF. El resultado se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, aplicando las reglas de transmisiones lucrativas del artículo 36 de la LIRPF. Si se produjera una pérdida patrimonial, esta no sería computable por tratarse de una transmisión lucrativa por actos ínter vivos. La ganancia resultante se integrará en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • La donación de una cuota de participación en el inmueble constituye una transmisión lucrativa.
  • El resultado de la operación se integra en la base imponible del ahorro.
  • Cualquier pérdida patrimonial derivada de la donación no es deducible por ser una transmisión lucrativa inter vivos.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal en la base imponible del ahorro tras la donación.
  • Análisis de la posible imposibilidad de compensar pérdidas patrimoniales derivadas de este acto.

Checklist

  • Verificar el valor de adquisición de la parte del inmueble donada.
  • Determinar el valor de transmisión conforme a las reglas de transmisiones lucrativas.
  • Comprobar si el resultado es ganancia o pérdida patrimonial.
  • Confirmar la integración del resultado en la base imponible del ahorro.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1677-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/09/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 36. Descripción de hechos La consultante y su cónyuge adquirieron al 74 y 26 por ciento respectivamente, la vivienda que desde entonces constituye su vivienda habitual. En 2024, la consultante dona a su esposo el 24 por ciento de dicha vivienda, de forma que cada uno sea propietario al 50 por ciento. Cuestión planteada Tratamiento fiscal de dicha donación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del consultante. Contestación completa En primer lugar, se debe hacer constar que únicamente se va a proceder a contestar las cuestiones planteadas por la consultante y no las relativas a su cónyuge dado que no consta como consultante. Además, se debe señalar que la presente contestación parte de la premisa de que la consultante no tiene una edad superior a los 65 años y que la donación se efectúa en favor de su cónyuge de forma pura y simple y sin ningún tipo de condición o carga a asumir por el donatario. La donación del 24 por ciento del inmueble objeto de consulta por parte de la consultante, generará en ésta una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por su parte, en los casos de transmisiones a título lucrativo, el artículo 36 de la LIRPF establece: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por tanto, la cuantificación de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará en función de los valores de adquisición y transmisión que en cada caso procedan. No obstante, si se generase una pérdida patrimonial no se computaría por aplicación de lo dispuesto en la letra c) del apartado 5 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual no se computarán como pérdidas patrimoniales, entre otras, las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades. Por último, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere por la donación del 24 por ciento de la vivienda, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Finalmente, respecto a cualquier asunto relacionado con la correcta cumplimentación de casillas y claves de su declaración del Impuesto, procede indicarle que deberá dirigirse al Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por tratarse de un asunto de su competencia. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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