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V1620-25 15 de septiembre de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Los reintegros de ayudas por descalificación de vivienda VPO no computan en el valor de adquisición ni transmisión

Se consulta si los gastos derivados de la descalificación de una vivienda VPO pueden aumentar el valor de adquisición o reducir el de transmisión. La DGT responde que los reintegros de ayudas o subvenciones no forman parte de dichos valores y se consideran pérdidas patrimoniales.

La cuestión planteada

Se solicita saber si dichos gastos pueden ser mayor valor de adquisición o menor valor de transmisión a la hora de determinar la ganancia o pérdida patrimonial por la posible venta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición incluye el importe real, inversiones, mejoras y gastos o tributos inherentes a la adquisición. El valor de transmisión es el importe real de la enajenación menos los gastos o tributos inherentes satisfechos por el transmitente. Las cantidades satisfechas por reintegro de ayudas o subvenciones por descalificación de la vivienda no integran el valor de adquisición ni minoran el de transmisión. Dichos reintegros se califican como pérdida patrimonial en el periodo en que se hagan efectivos.

Implicaciones prácticas

  • Los reintegros de ayudas por descalificación de VPO no incrementan el valor de adquisición de la vivienda.
  • Los reintegros de ayudas por descalificación de VPO no disminuyen el valor de transmisión de la vivienda.
  • El importe reintegrado debe tributar como pérdida patrimonial en el ejercicio en que se produzca el pago.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de la descalificación como una pérdida patrimonial independiente de la venta del inmueble.
  • Analizar el momento temporal del reintegro para la correcta imputación de la pérdida patrimonial.

Checklist

  • Verificar que el reintegro de la ayuda no se haya incluido erróneamente en el valor de adquisición.
  • Comprobar que el reintegro de la ayuda no se haya restado del valor de transmisión.
  • Confirmar la inclusión del importe reintegrado en la base imponible como pérdida patrimonial.
  • Validar la aplicación de la normativa LIRPF para la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1620-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/09/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 Descripción de hechos La consultante va a proceder a la descalificación de una vivienda VPO que le ha sido aprobada por la Dirección General de Vivienda de su Comunidad Autónoma. Esto le va a conllevar una serie de gastos: reintegro de ayudas y subvenciones, pago de tasas, de impuestos municipales, del Registro de la Propiedad, etc, Cuestión planteada Se solicita saber si dichos gastos pueden ser mayor valor de adquisición o menor valor de transmisión a la hora de determinar la ganancia o pérdida patrimonial por la posible venta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF, en relación con las transmisiones a título oneroso, establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por tanto, el valor de adquisición del inmueble será la suma de importe real satisfecho por la adquisición, de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. El importe de la ganancia así calculada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. No formarán parte del valor de adquisición ni minorarán el valor de transmisión las cantidades que, en su caso, se satisfagan en concepto de reintegro de ayudas e intereses subsidiados o subvencionados con motivo de la descalificación de la vivienda (los cuales en su momento generaron una ganancia patrimonial). Su calificación será la de pérdida patrimonial del período impositivo en que se haga efectivo dicho reintegro. Por lo que se refiere a los intereses de demora que en su caso puedan devengarse por la descalificación de la vivienda, tendrán la consideración de pérdida patrimonial del periodo impositivo en el que sean exigibles. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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