Se pueden incluir los gastos notariales y registrales de la herencia en el valor de adquisición del inmueble

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1580-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/06/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos La consultante es heredera ab intestato de sus abuelos. El único bien que ha recibido en herencia es una vivienda unifamiliar que pertenecía a la sociedad de gananciales de los causantes. Para poder acceder a esta herencia, ha tenido que incurrir en los siguientes gastos notariales consistentes en un Acta de Requerimiento para la Declaración de Herederos Ab Intestato y Acta de Notoriedad de Declaración de Herederos ab intestato, así como escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia. También, como gasto de inscripción de la adquisición hereditaria, la factura del correspondiente Registro de la Propiedad. Además de los gastos anteriores ha tenido que soportar gastos notariales y registrales adicionales relativos a un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido por encontrarse la mitad del inmueble inscrito en el Registro a nombre de la hija de una de las personas que vendió el inmueble a los causantes. Cuestión planteada Si los gastos referidos pueden ser considerados gastos inherentes a la adquisición del inmueble a efectos del cálculo de una eventual ganancia o pérdida patrimonial obtenida en su enajenación. Contestación completa La venta del inmueble generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, conforme a lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, cuyo importe se determinará, según dispone el artículo 34, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen determinados en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36 dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.” Por tanto, la cuantificación de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición del inmueble, siendo este último el que resulte (al haberse adquirido lucrativamente) de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Al valor de adquisición que corresponda al inmueble, y cuya determinación no es objeto de consulta, se le sumará, de acuerdo con lo dispuesto en el mencionado artículo 35.1.b) el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas en el inmueble y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En este punto, entre los gastos que procede incluir, se encontrarían con carácter general los de notaría, Registro de la Propiedad, y entre los tributos la cuota tributaria que se hubiera satisfecho en su momento por la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la parte que corresponda a inmueble. En el caso concreto planteado, podrán incluirse, al tener la naturaleza de gastos o tributos inherentes a la adquisición, los gastos referidos por la consultante: gastos de notaría correspondientes al acta de requerimiento para la declaración de herederos ab intestato, al acta de notoriedad de declaración de herederos ab intestato, a la escritura de aceptación y adjudicación de Herencia; y la factura del correspondiente Registro de la Propiedad correspondiente a la inscripción de la adquisición hereditaria. Asimismo, podrá incluir los gastos notariales y registrales adicionales relativos a un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, por encontrarse la mitad del inmueble inscrito en el Registro a nombre de una tercera persona. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria (BOE del día 18).