Un propietario consulta sobre la tributación de las cantidades recibidas por la resolución de un contrato de arras penitenciales por causa del comprador. La DGT responde que estas cantidades no son una ganancia patrimonial, sino una renta que debe integrarse en la base imponible general.
Cuestión planteada Tributación de la operación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La firma del contrato de arras no genera una variación patrimonial por alteración de la composición del patrimonio. Si la transmisión no se realiza por causa del comprador, las cantidades percibidas se califican como ganancia patrimonial pero, al no derivar de una transmisión, forman parte de la renta general. Dicha ganancia se imputará al periodo impositivo en que el vendedor pueda proceder a su ejecución según el contrato.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1567-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/06/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 14 y 33. Descripción de hechos Del escrito de consulta se deduce que el consultante firmó un contrato de arras penitenciales para la venta de una finca de la cual es propietario con cinco hermanos. Finalmente, manifiesta que la mencionada venta no se lleva a cabo por una causa imputable al comprador y percibe una cantidad en proporción a su porcentaje de titularidad en la citada finca. Cuestión planteada Tributación de la operación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa En primer lugar, se debe hacer constar que únicamente se va a proceder a contestar las cuestiones planteadas por el consultante y no las relativas a sus hermanos dado que éstos no constan como consultantes. Al respecto, el artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, dispone que las consultas han de ser formuladas por los obligados tributarios respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda. Dicho esto, con carácter general, el contrato de compra y venta se perfecciona cuando el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo con la cosa objeto del contrato y el precio (artículo 1.450 del Código Civil), estando desde entonces las partes obligadas a cumplir las obligaciones inherentes al mismo: la entrega de la cosa vendida y el pago del precio. Por excepción, el artículo 1.454 del Código Civil habilita a las partes a rescindir el contrato, pero en este caso el comprador –si es él quien rescinde el negocio jurídico- pierde las cantidades entregadas a cuenta. Dice el artículo 1454 del Código Civil que “si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. La firma del contrato de arras penitenciales por el consultante no da lugar a una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto como consecuencia de una alteración en la composición de aquel a efectos de su calificación como ganancia o pérdida patrimonial. Dicha ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión de la vivienda. La cantidad percibida por el consultante en el momento de la firma del contrato de arras formará parte del importe real de enajenación del inmueble a efectos de la determinación del valor de transmisión en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de venta del mismo. De acuerdo con lo establecido en el artículo 14.1 c) de la LIRPF, la ganancia o la pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble se imputará al periodo impositivo en el que tenga lugar la alteración patrimonial, es decir, al correspondiente a la fecha de la transmisión. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, en el caso de que la transmisión no llegara a efectuarse por causa imputable al comprador, las cantidades percibidas por el vendedor en concepto de arras se calificarán como ganancia patrimonial y se imputarán al periodo impositivo en que éste pueda proceder a su ejecución, en los términos del contrato. Esta ganancia patrimonial, al no derivar de una transmisión, formará parte de la renta general, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley del Impuesto, y su integración se efectuará en la base imponible general, en la forma prevista en el artículo 48 de la misma Ley. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.