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V1554-24 25 de junio de 2024 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La venta de una cuota de propiedad de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF

Una persona con un 25% de titularidad sobre una vivienda y una discapacidad reconocida consulta cómo tributa la venta. La DGT explica que la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial según el porcentaje de propiedad.

La cuestión planteada

Tributación de la operación en el IRPF.

El criterio de la DGT

La transmisión de la cuota de propiedad genera una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. El valor de adquisición incluye el importe real, inversiones, mejoras y gastos inherentes, minorado por amortizaciones. El valor de transmisión es el importe real de la enajenación, deduciendo los gastos y tributos satisfechos por el transmitente. Esta ganancia se integrará en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • La ganancia o pérdida patrimonial se calcula proporcionalmente al porcentaje de titularidad transmitido.
  • El valor de adquisición debe ajustarse restando las amortizaciones aplicadas durante el periodo de tenencia.
  • El resultado de la operación se integra en la base imponible del ahorro del IRPF.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de coste tras deducir amortizaciones acumuladas.
  • Análisis de la afectación de gastos y tributos en el valor de transmisión.

Checklist

  • Verificar el importe real de adquisición incluyendo mejoras y gastos.
  • Calcular la amortización acumulada para minorar el valor de adquisición.
  • Comprobar los gastos y tributos deducibles en el valor de transmisión.
  • Determinar el porcentaje exacto de la cuota de propiedad objeto de enajenación.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1554-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/06/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos La consultante es titular del 25 por ciento del pleno dominio de una vivienda que tiene intención de vender. Manifiesta tener una discapacidad reconocida del 72 por ciento. Cuestión planteada Tributación de la operación en el IRPF. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en la consultante, por el porcentaje correspondiente a su titularidad jurídica (25 por ciento) de la propiedad de dicha vivienda, una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Asimismo, el artículo 36 dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...).” Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble, en el porcentaje de titularidad que corresponda a la consultante. Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Por otro lado, en el supuesto de que le fuera de aplicación, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, si bien en el escrito no se manifiesta el momento en que la consultante adquirió la cuota de titularidad sobre la vivienda. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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