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V1365-17 2 de junio de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

No se pueden incluir los honorarios profesionales por acciones legales para evitar una demolición como gastos de la vivienda

Unos propietarios consultan si los honorarios pagados por acciones legales para evitar la demolición de su vivienda pueden computarse en la ganancia patrimonial. La DGT responde que estos gastos no son inherentes a la adquisición ni a la transmisión.

La cuestión planteada

Posibilidad de computar los citados gastos a efectos de la determinación de la ganancia patrimonial.

El criterio de la DGT

Los honorarios profesionales por acciones emprendidas para evitar la demolición de un inmueble no computan como mayor valor de adquisición ni como menor valor de transmisión. No se consideran gastos inherentes a la adquisición o transmisión, ni tampoco constituyen una pérdida patrimonial según el artículo 33.5.b de la LIRPF.

Implicaciones prácticas

  • Los honorarios legales para defender la integridad del inmueble no incrementan el valor de adquisición.
  • Dichos costes no reducen el valor de transmisión en el cálculo de la ganancia patrimonial.
  • El gasto no es deducible como pérdida patrimonial bajo el artículo 33.5.b de la LIRPF.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de los costes de defensa jurídica en la rentabilidad de la operación.
  • Analizar la naturaleza de los gastos legales para distinguir entre adquisición, transmisión o defensa de la propiedad.

Checklist

  • Verificar si el gasto legal está vinculado directamente a la compra o venta del inmueble.
  • Comprobar que los honorarios no se incluyan en el valor de adquisición en la declaración.
  • Confirmar que los costes de defensa de la propiedad no se computen como pérdida patrimonial.
  • Distinguir entre gastos inherentes a la transmisión y gastos de mantenimiento o defensa jurídica.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1365-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 02/06/2017 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35 Descripción de hechos Los consultantes y sus cinco hijos son propietarios de una vivienda unifamiliar adquirida en el año 1991. Por sentencia judicial del Tribunal Superior de justicia de Cantabria del año 1992 fue estimado el recurso contencioso-administrativo promovido por la vecina Comunidad de Propietarios, que declaró la nulidad de la licencia de obra concedida a la Inmobiliaria y acordó la demolición de la obra ilícitamente edificada, sentencia que fue confirmada por el tribunal Supremo en el año 1997. Tras 22 años de litigios, y previa aprobación por el Ayuntamiento de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana, se reconoció la legalidad de todo lo construido. Durante estos años hubo que sufragar gastos de diversos profesionales que intervinieron en el proceso, como abogados, procuradores, estudios de arquitectura, etc. La vivienda fue vendida en el año 2016. Cuestión planteada Posibilidad de computar los citados gastos a efectos de la determinación de la ganancia patrimonial. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” El artículo 34.1 de la LIRPF Ley dispone, en su letra a), que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble, es decir, los honorarios correspondientes a aquellos profesionales que intervengan de alguna manera en la adquisición o en la transmisión, tales como los gastos de notarios, registradores de la propiedad, agentes mediadores, gestores administrativos, peritos tasadores, etc. Por tanto, los honorarios profesionales satisfechos por los consultantes por las acciones emprendidas para evitar la demolición del inmueble no se computarán como mayor valor de adquisición o menor valor de transmisión al no tratarse de gastos inherentes a la adquisición ni a la transmisión, ni tampoco se consideran pérdida patrimonial en virtud de lo dispuesto en el artículo 33.5.b de la Ley del Impuesto, al tratarse de una aplicación de renta o gasto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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