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V1349-24 7 de junio de 2024 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

El pago por terrenos adicionales no es gasto de comunidad ni pérdida patrimonial, sino parte del valor de adquisición

Un propietario pregunta si el pago realizado a la comunidad para adquirir terrenos adicionales (debido a un exceso de edificabilidad) puede deducirse como gasto de comunidad o como pérdida patrimonial. La DGT responde que ese importe es parte del valor de adquisición de la vivienda.

La cuestión planteada

Si puede considerar la cantidad pagada como gastos de comunidad deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos por el alquiler o como una pérdida patrimonial dentro de la base general.

El criterio de la DGT

La cantidad satisfecha para la compra de terrenos adicionales no es un gasto de la comunidad ni una pérdida patrimonial. Este importe forma parte del valor de adquisición de la vivienda. Al ser parte del valor del suelo, no puede incluirse en la base para el cálculo de la amortización deducible de los rendimientos del alquiler.

Implicaciones prácticas

  • El importe pagado por terrenos adicionales debe integrarse en el valor de adquisición del inmueble.
  • Dicha cantidad no es deducible como gasto de comunidad en el cálculo de rendimientos de capital inmobiliario.
  • El pago no constituye una pérdida patrimonial deducible en la base general.
  • El coste del suelo adicional no computa para el cálculo de la amortización deducible del inmueble.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto del incremento del valor de adquisición en la futura ganancia o pérdida patrimonial.
  • Análisis de la estructura de costes del inmueble para la correcta determinación de la base imponible de los rendimientos de capital inmobiliario.

Checklist

  • Verificar que el pago por terrenos adicionales no se ha incluido erróneamente como gasto de comunidad.
  • Comprobar que el importe no se ha computado como pérdida patrimonial en la base general.
  • Asegurar la integración de la cantidad en el valor de adquisición del inmueble para la futura transmisión.
  • Confirmar que la base de amortización deducible excluye el valor de los terrenos adicionales.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1349-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/06/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 23 y 27. Descripción de hechos El consultante manifiesta que es propietario de una vivienda que tiene en alquiler adquirida por medio de una cooperativa de viviendas en 2008. Para el conjunto de viviendas construidas se abrió expediente sancionador por parte del Ayuntamiento instando incluso a la demolición de las viviendas por un presunto exceso de edificabilidad en las viviendas. Después de varios recursos, reclamaciones y litigios se llegó a un acuerdo por el cual el Ayuntamiento admitía la compra de unos terrenos por parte de la comunidad para poder asignar dicha edificabilidad y así terminar la reclamación sobre la urbanización. El consultante ha satisfecho a la comunidad de propietarios una determinada cantidad para poder afrontar la citada compra. Cuestión planteada Si puede considerar la cantidad pagada como gastos de comunidad deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos por el alquiler o como una pérdida patrimonial dentro de la base general. Contestación completa De los limitados datos aportados en la consulta parece deducirse que la cantidad satisfecha a la comunidad de propietarios tiene por objeto la compra de terrenos adicionales a los terrenos en que se han construido las viviendas, al ser inferior la edificabilidad permitida correspondiente a los terrenos iniciales, a la edificación construida por la cooperativa, siendo la cantidad satisfecha por el consultante la parte del precio de compra de dichos terrenos que corresponde al inmueble del consultante. De acuerdo con lo anterior, la cantidad satisfecha no tiene la consideración de gasto de la comunidad ni de pérdida patrimonial, sino de precio satisfecho por la compra de los terrenos correspondientes a la vivienda del consultante que corresponderían a lo establecido en la normativa urbanística, por lo que a efectos del Impuesto formará parte del valor de adquisición de la vivienda, junto con el satisfecho en su día a la cooperativa para la adquisición de ésta. Por lo que respecta a su posible consideración como gasto deducible para el cálculo del rendimiento neto derivado del alquiler de la vivienda, a través de la deducción del gasto por amortización correspondiente al valor de adquisición de la vivienda, y partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), debe indicarse que el artículo 23.1 de la Ley del Impuesto establece: “1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes: (…). b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. (…).” En consecuencia, la cantidad satisfecha, en la medida en que se destina a la compra del terreno correspondiente a la vivienda, no podrá incluirse en la base de la amortización, al quedar excluido de su cómputo el valor del suelo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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