Los consultantes preguntan cómo determinar el valor de adquisición de un inmueble construido por ellos mismos tras un cambio de uso. La DGT responde que el valor se compone del coste del terreno, las obras de construcción y los gastos e impuestos inherentes a la compra.
Cuestión planteada Determinación de los gastos que forman parte del valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de su futura transmisión.
En ejecuciones directas de obras, el valor de adquisición es la suma del importe del terreno, el coste de las obras de construcción y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluyendo intereses. Los gastos inherentes incluyen notaría, registro, gestoría e impuestos de transmisión, así como gastos de hipoteca y tasación si fueron satisfechos por el transmitente. La fecha de finalización de las obras debe acreditarse; de lo contrario, se usará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1215-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33 a 35 Descripción de hechos Los consultantes adquirieron un terreno en 2006. En 2017 construyen en él un local y en 2025 se efectúa el cambio de uso del mismo a vivienda. Cuestión planteada Determinación de los gastos que forman parte del valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de su futura transmisión. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en los consultantes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de la misma será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” En los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe satisfecho por la adquisición del terreno y del importe satisfecho por las obras de construcción de la vivienda, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. Ente los gastos inherentes a la adquisición cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados correspondientes a la compraventa; los mismos gastos correspondientes a la hipoteca, así como los gastos de tasación, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente. Por tanto, entre dichos gastos no se encontrará en ningún caso la amortización ni los intereses del crédito hipotecario. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por la consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.