El valor de adquisición de una vivienda depende de si se obtuvo de forma onerosa o lucrativa

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1137-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 Descripción de hechos El interesado expone que el 23 de mayo de 2024 vendió una vivienda que había adquirido el 22 de diciembre de 2008 mediante una disolución de condominio en la que se fijó un valor de 125.000 euros, operación para la que tuvo que subrogarse y ampliar una hipoteca por importe de 103.000 euros, cantidad que consideró como su verdadero precio de adquisición y que utilizó para las amortizaciones durante los años en que el inmueble estuvo alquilado entre 2008 y 2024, aportando la documentación notarial correspondiente. Cuestión planteada Solicita conocer cuál es el valor de adquisición de la vivienda para determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El artículo 34 de la LIRPF, regula el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales con carácter general, y dispone lo siguiente: “1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso. 2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”. De acuerdo con lo expuesto la venta del inmueble recibido por el consultante, generará una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, cuyo importe viene determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. El artículo 35 de la LIRPF, regula los valores de adquisición y transmisión en las transmisiones a título oneroso, y dispone que: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Por su parte el artículo 36 de la LIRPF, regula las transmisiones a título lucrativo, y dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…) En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere el párrafo c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.”. Expuesto lo anterior y, en relación con el momento y valor de adquisición del bien inmueble recibido por el consultante, se parte de la hipótesis de que la adjudicación de 2008 del piso al consultante se produce en el seno de una extinción general de una comunidad de bienes donde al haber más bienes el consultante recibe en proporción a su cuota de participación en la comunidad, no habiendo alteración patrimonial y conservando las fechas y valores de adquisición originarios. El valor de adquisición de dicho inmueble, de haber sido originariamente adquirido a título lucrativo conforme a lo dispuesto en el artículo 36 de la LIRPF, estará constituido por el valor del pleno dominio que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante. De haber sido adquirido a título oneroso será el importe real por el que dicha adquisición se efectuó, con las matizaciones que incorpora el apartado 1.b) del artículo 35 de la Ley del Impuesto más los gastos inherentes a la adquisición onerosa, que incluyen, entre, otros, los gastos de notaría, registro, gestoría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondientes a la compraventa; gastos de tasación, comisiones por intermediación en la compra. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.