No se puede aplicar la exención por reinversión si la vivienda vendida no fue habitual en los dos años anteriores a la venta

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1131-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 19/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, artículo 38. RIRPF. RD 439/2007, artículos 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante adquirió la plena propiedad de un inmueble en Alcorcón. En mayo de 2020 por motivos laborales cambia de residencia a Ávila, estaba en paro y aceptó trabajar y residir en Ávila. Su inmueble de Alcorcón lo puso en alquiler, estando alquilado desde noviembre de 2020 hasta mayo de 2025, fecha en la que abandonan el inmueble sus inquilinos con tres menores a cargo. Mientras, en junio de 2021 nuevamente por motivos laborales cambió su residencia a Pinto donde estaba de alquiler. Indica que no pudo volver a su casa de Alcorcón por limitaciones legales de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no haber alcanzado un año de alquiler sus inquilinos. Pone en venta su casa de Alcorcón en junio de 2025 que vende en 2025. Posteriormente compra una nueva casa en mayo de 2026. Cuestión planteada Si por la transmisión de la vivienda de Alcorcón en 2025 y por la compra de la nueva vivienda en mayo de 2026 puede acogerse a la exención por reinversión de vivienda habitual al haber dejado de residir efectivamente en ella en mayo de 2020 por motivos laborales, estaba en paro y aceptó un trabajo en Ávila. Si dicha vivienda vendida puede tener la consideración de habitual. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento". Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. En el caso consultado, la vivienda que ha sido objeto de transmisión en 2025 no constituye la residencia habitual del consultante, ni en el momento en el que la venta se ha producido ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, ya que, tal y como se expone en el escrito de consulta, dejó de residir en dicha vivienda en mayo de 2020, fecha en la que, con motivo de su traslado laboral abandona esta vivienda para residir en Ávila donde se encontraba su nuevo centro de trabajo. Debe recordarse que la causa de traslado laboral recogida en el artículo 41 bis del RIRPF, se refiere a los casos en los que no se ha llegado a residir de forma continuada durante un plazo de 3 años en la vivienda, y, sin embargo, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, si se produce, entre otros, el traslado laboral, permite considerar que la vivienda tuvo la consideración de habitual hasta el momento en que dejó de residir en ella. En consecuencia, en el momento de la venta en 2025 de esta vivienda no tiene la consideración de habitual y, por tanto, no resulta aplicable la exención por reinversión del artículo 38.1 de la Ley del impuesto, que opera únicamente para los supuestos de transmisión de vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.