Un contribuyente pregunta si puede aplicar la exención por reinversión tras vender su antigua vivienda habitual, la cual tuvo que abandonar por un divorcio, habiendo comprado ya una nueva vivienda. La DGT responde que, siguiendo al Tribunal Supremo, la vivienda vendida se considera habitual si el cónyuge que se quedó en ella la mantiene como tal.
Cuestión planteada Posibilidad de aplicar la exención por reinversión teniendo en cuenta la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo en sentencia nº 553/2023.
A efectos de la exención por reinversión, el requisito de que la vivienda transmitida sea habitual se cumple si el cónyuge que permaneció en ella la mantiene como residencia habitual en el momento de la venta o en los dos años anteriores. Asimismo, la exención es aplicable si la nueva vivienda se adquirió en el plazo de dos años anteriores a la venta de la antigua. No es necesario que los fondos de la venta se utilicen específicamente para la nueva compra, basta con que se reinvierta una cuantía equivalente al importe obtenido.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0931-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 27/04/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 38. RIRPF. RD 439/2007. Artículos 41 y 41bis. Descripción de hechos El consultante, con fecha 21 de octubre de 2021, fue privado del uso de la que había alcanzado entonces la consideración de vivienda habitual como consecuencia de una sentencia de divorcio que atribuyó el uso y disfrute exclusivo del antiguo domicilio familiar a su excónyuge durante un plazo de cuatro años. Durante dicho periodo, el consultante no pudo residir en la vivienda, permaneciendo esta como residencia habitual de su excónyuge. Finalizado el plazo de atribución de uso, en noviembre de 2025 se procedió a la transmisión de la vivienda. Con anterioridad a la venta, en concreto el 4 de octubre de 2024, adquirió una vivienda que desde entonces es su residencia habitual. Cuestión planteada Posibilidad de aplicar la exención por reinversión teniendo en cuenta la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo en sentencia nº 553/2023. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual, esta viene regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento". Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el apartado 1 del artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, el artículo 41 bis.3 del RIRPF establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. En el caso planteado el consultante manifiesta que, como consecuencia de su divorcio, abandona el 21 de octubre de 2021 la vivienda habitual del entonces matrimonio, permaneciendo su excónyuge, en virtud de sentencia de separación matrimonial, en la vivienda objeto de consulta durante un plazo de cuatro años. Transcurrido dicho plazo se procedió en noviembre de 2025 a la transmisión de esta, obteniendo el consultante una ganancia patrimonial sobre el porcentaje de titularidad que de la misma ostentaba. Señala asimismo que tiempo antes, concretamente el 4 de octubre de 2024, había adquirido una vivienda que desde tal fecha constituye su residencia habitual. En cuanto a la consideración de la vivienda transmitida como vivienda habitual a efectos de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, el criterio de este Centro Directivo establecía que la vivienda habría dejado de tener la consideración de vivienda habitual para el consultante en el momento en el que abandona la misma como consecuencia de su divorcio, y por tanto, en el momento en el que se produjese la transmisión de la referida vivienda, no se cumpliría el requisito de que la vivienda hubiera tenido la consideración de habitual para el consultante en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, tal y como exige el artículo 41 bis.3 del RIRPF. No obstante lo anterior, debe mencionarse la Sentencia del Tribunal Supremo nº 553/2023 1004/2020, de 23 de mayo, en la que se resuelve sobre la consideración de vivienda habitual en caso de divorcio en un supuesto de aplicación de la exención por reinversión. Así, en el Fundamento Jurídico Séptimo se fija la siguiente doctrina jurisprudencial: “Como consecuencia de lo expuesto establecemos como criterio jurisprudencial interpretativo que, en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma”. En consecuencia, la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo lleva a modificar el criterio interpretativo que esta Dirección General había venido manteniendo al respecto y pasar a considerar que, a efectos de lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF, en los supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que determinen para uno de los cónyuges el cese de la residencia en la que había sido la vivienda habitual del matrimonio, el cumplimiento del exquisito relativo a que la vivienda transmitida tenga la consideración de habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma debe entenderse referido al cónyuge que permanece residiendo en dicha vivienda Conforme a lo anterior, en el supuesto planteado, si en el momento de producirse la transmisión de la vivienda objeto de consulta, esta tiene la consideración de vivienda habitual para el cónyuge que ha permanecido en la misma en virtud de la sentencia de divorcio, en el momento de dicha transmisión o bien porque la tuvo hasta cualquier día dentro del plazo de los dos años anteriores a la misma, se entenderá cumplido lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 41.bis del RIRPF tal y como establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Asimismo, por lo que respecta ahora a la reinversión y dado que en el presente supuesto señala el consultante haber adquirido la nueva vivienda habitual con anterioridad a la venta de la “antigua”, es necesario citar la resolución 02463/2013/00/00, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Económico-Administrativo Central, dictada en unificación de criterio, en la que se sostiene que para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión. En dicha resolución se dispone que “la reinversión a la que se condiciona esta exención no supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda habitual, y ello por diferentes razones. En primer término, porque ni la Ley ni el Reglamento exigen esta identidad total y absoluta entre las cantidades percibidas en contraprestación por la transmisión y las entregadas en concepto de reinversión por la previa compra, lo que dejaría prácticamente vacío de contenido el precepto. En segundo término, porque el dinero es un bien fungible. Lo que a juicio de este Tribunal Central quiere beneficiar la normativa del Impuesto, a través de esta exención, es que el obligado tributario invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión, lo que daría lugar a una total exención de la ganancia, o en su caso a una exención parcial en proporción a los importes reinvertidos dentro de dicho plazo de dos años. (…)”. En consecuencia, siempre que la nueva vivienda habitual se haya adquirido en el plazo de dos años anteriores a la venta de su anterior vivienda habitual, lo que parece concurrir en el presente caso, se cumplirá el requisito relativo al plazo para su adquisición, siendo en consecuencia aplicable la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la venta siempre que se cumplan el resto de condiciones y requisitos señalados. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.