Volver al índice
V0900-25 26 de mayo de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Los reintegros de ayudas por descalificación de vivienda de protección oficial se consideran pérdida patrimonial

La consultante pregunta sobre la tributación de la descalificación de una vivienda de protección oficial. La DGT aclara que los reintegros de ayudas o intereses subsidiados no afectan al valor de adquisición ni de transmisión del inmueble.

La cuestión planteada

Tributación de la operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Las cantidades satisfechas por reintegro de ayudas o intereses subsidiados debido a la descalificación de la vivienda no forman parte del valor de adquisición ni minoran el valor de transmisión. Dichos importes califican como pérdida patrimonial en el periodo impositivo en que se haga efectivo el reintegro. Los intereses de demora por la descalificación también se consideran pérdida patrimonial en el periodo en que sean exigibles.

Implicaciones prácticas

  • Los importes reintegrados por descalificación de vivienda no pueden utilizarse para aumentar el valor de adquisición del inmueble.
  • El reintegro de ayudas o intereses subsidiados genera una pérdida patrimonial en el ejercicio en que se efectúe el pago.
  • Los intereses de demora derivados de la descalificación tributan como pérdida patrimonial en el momento de su exigibilidad.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal del reintegro en la base imponible del ejercicio correspondiente.
  • Análisis de la afectación de los intereses de demora a la base imponible del impuesto.

Checklist

  • Verificar la fecha efectiva del reintegro de la ayuda para determinar el periodo impositivo.
  • Confirmar que el importe del reintegro no se ha incluido erróneamente en el valor de adquisición.
  • Identificar los intereses de demora exigibles para su correcta declaración como pérdida patrimonial.
  • Comprobar la correcta aplicación del artículo 35 de la LIRPF en la liquidación.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0900-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 26/05/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 Descripción de hechos La consultante es propietaria de una vivienda de protección oficial. Ha recibido la aprobación de descalificación de vivienda de protección oficial. Dicha descalificación, ha supuesto una serie de gastos como el reintegro de ayudas y subvenciones, pago de tasas, de impuestos municipales o del Registro de la Propiedad. Cuestión planteada Tributación de la operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en relación con las transmisiones a título oneroso, establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por tanto, el valor de adquisición del inmueble será la suma de importe real satisfecho por la adquisición, de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. No formarán parte del valor de adquisición ni minorarán el valor de transmisión las cantidades que, en su caso, se satisfagan en concepto de reintegro de ayudas e intereses subsidiados o subvencionados con motivo de la descalificación de la vivienda (los cuales en su momento generaron una ganancia patrimonial). Su calificación será la de pérdida patrimonial del período impositivo en que se haga efectivo dicho reintegro. Por lo que se refiere a los intereses de demora que en su caso puedan devengarse por la descalificación de la vivienda, tendrán la consideración de pérdida patrimonial del periodo impositivo en el que sean exigibles. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Reservar primera reunión gratuita