Se consulta en qué ejercicio fiscal debe declararse la ganancia o pérdida por la venta de un piso cuando hay un contrato privado en un año y escritura pública en otro. La DGT responde que la transmisión ocurre cuando se pone la cosa en poder y posesión del comprador.
Cuestión planteada Se solicita saber a qué período impositivo se ha de imputar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas derivada de la transmisión del inmueble.
La ganancia o pérdida patrimonial se imputa al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. La fecha de transmisión se determina por la entrega de la cosa vendida, que puede ser la puesta en posesión, la entrega de llaves o el otorgamiento de escritura pública. Si la entrega de la posesión ocurre mediante contrato privado antes de la escritura, la ganancia debe imputarse al ejercicio en que se produjo dicha entrega.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0866-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 21/04/2022 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 14 y 33. Descripción de hechos La consultante es propietaria de un piso. En 2021 firma un contrato privado de compraventa por el que se acuerda la transmisión del inmueble. El mismo año se entregan las llaves del piso a la parte compradora para que pueda empezar a hacer uso del mismo. En 2022 se formaliza la escritura pública de compraventa. Cuestión planteada Se solicita saber a qué período impositivo se ha de imputar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas derivada de la transmisión del inmueble. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la transmisión de la vivienda generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35, 36 y 37 de la citada Ley. La ganancia o pérdida patrimonial determinada en la forma expuesta se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. En cuanto a su imputación temporal, dicha ganancia patrimonial se imputará al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial conforme al artículo 14.1 c) LIRPF. Por su parte, la fecha de transmisión de la vivienda se determinará conforme a lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de transmisión, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. Dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el caso planteado, al haberse efectuado la transmisión con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. Si así fuera, la ganancia patrimonial se deberá imputar al periodo impositivo 2021. Al respecto, se debe precisar que la acreditación de la tradición es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá efectuarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.