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V0810-25 12 de mayo de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Se pueden deducir los gastos de cancelación de hipoteca y certificados en el valor de transmisión de la vivienda

La consultante pregunta si los gastos de cancelación de hipoteca, tasación y certificado energético pueden incluirse en la venta de su vivienda. La DGT responde que estos gastos son inherentes a la transmisión y pueden deducirse del valor de enajenación.

La cuestión planteada

Tributación de la venta de la vivienda a efectos del IRPF.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. En el valor de transmisión, se deducen los gastos y tributos inherentes a la operación satisfechos por el transmitente. Entre estos gastos se incluyen los de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de inmobiliaria y gastos de expedición de certificados de eficiencia energética.

Implicaciones prácticas

  • Aumento del valor de transmisión de la vivienda en la liquidación del IRPF.
  • Reducción de la ganancia patrimonial o incremento de la pérdida patrimonial resultante.
  • Menor carga tributaria por la integración de gastos inherentes en el cálculo de la base imponible.

Puntos de planificación

  • Valoración de la integración de todos los costes de gestión de la venta en el valor de transmisión.
  • Análisis de la documentación justificativa de cada gasto para su inclusión en la declaración.

Checklist

  • Verificar la existencia de facturas de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca.
  • Comprobar la factura de la agencia inmobiliaria vinculada a la operación de venta.
  • Localizar el justificante de pago del certificado de eficiencia energética.
  • Asegurar que todos los gastos han sido satisfechos por el transmitente.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0810-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 12/05/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33, 34 y 35 Descripción de hechos La consultante constituyó sobre un inmueble de su propiedad una hipoteca. En 2023 procede a su venta, para lo cual satisfizo gastos de cancelación de la citada hipoteca, así como gastos por la tasación del inmueble y por la emisión de un certificado energético. Cuestión planteada Tributación de la venta de la vivienda a efectos del IRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda habrá generado en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Como gastos inherentes a la adquisición se incluyen, entre, otros, los gastos de notaría, registro, gestoría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido, correspondientes a la compraventa; gastos de tasación o comisiones por intermediación en la compra, siempre y cuando hayan sido satisfechos por el adquirente. En lo que respecta al valor de transmisión, éste será el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente. Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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