Se debe calcular la amortización de forma distinta para la nuda propiedad y el usufructo vitalicio

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0552-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/03/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 22 y 23. RIRPF, Real Decreto 439/2007, artículo 14. Descripción de hechos La consultante es plena propietaria del 56,8912 por ciento de un inmueble y usufructuaria con carácter vitalicio del 43,1088 por ciento restante. Cuestión planteada Forma de cuantificar la amortización para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario derivado del arrendamiento del citado inmueble. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22 de la LIRPF, que se atribuirán exclusivamente a la consultante al ser plena propietaria de un porcentaje del mismo y usufructuaria del porcentaje restante. El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” 3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes: a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo. b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por ciento”. Por lo tanto, el gasto por amortización se calculará de forma diferente para la parte del inmueble de la que es plena propietaria y la parte de la que es usufructuaria. Respecto de la primera, para el cálculo del gasto por amortización del inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho del porcentaje respecto del que es plena propietaria, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). b) Valor catastral, excluido el valor del suelo, aplicando al mismo el porcentaje respecto del que es plena propietaria. En relación con el porcentaje del inmueble respecto del que es usufructuaria, y dado que dicho usufructo vitalicio se adquirió por donación de los nudos propietarios, la amortización se calculará aplicando el porcentaje del 3 por ciento al coste de adquisición satisfecho, esto es, el importe del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecho con ocasión de su adquisición más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por la consultante. Por último, respecto a la validez en el ámbito fiscal del documento privado de cesión del usufructo vitalicio aportado, se debe precisar que la existencia de tal derecho real se deberá probar por cualquier medio de prueba admitido en derecho, correspondiendo su valoración a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.