Unternehmensanwalt für Immobilien: Gesellschaftsstruktur und Transaktionen

Immobilienunternehmen stehen vor einer doppelten rechtlichen Komplexität: der des Immobilienrechts (Verträge, Bauleitplanung, Wohnungseigentum) und der des Gesellschaftsrechts (Gesellschaftsstruktur, Gesellschafterbeziehungen, Unternehmenstransaktionen, Finanzierung). Viele Projektentwickler und Holdinggesellschaften operieren mit ad hoc gestalteten Gesellschaftsstrukturen, die je Projekt ohne soliden Gesellschaftervertrag, ohne Ausstiegsmechanismen und ohne klare Governance errichtet wurden. Wenn ein Gesellschafterstreit entsteht oder ein Projekt scheitert, sind die Folgen weit gravierender und kostspieliger, als es bei einer korrekten Strukturierung von Anfang an der Fall gewesen wäre.

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Warum BM Consulting

Spezialisierte Beratung und persönlicher Service

Bei BMC beraten wir Projektentwickler, Immobilieninvestmentfonds, Family Offices mit Immobilienportfolios und projektspezifische Joint Ventures in der gesamten gesellschaftsrechtlichen Dimension ihrer Tätigkeit: von der Gründung des Projektträgers bis zur Lösung von Gesellschafterstreitigkeiten, einschließlich rechtlicher Due Diligence vor einer Akquisition und der Verhandlung von Finanzierungsverträgen.

  • Immobilien-Zweckgesellschaften (SPV) isolieren das Projektrisiko und strukturieren die Investor-Entwickler-Beziehung. Der Gesellschaftervertrag muss Governance, Wasserfallausschüttungen, Nachschusspflichten und Ausstiegsmechanismen von Beginn an definieren.

  • Die rechtliche Due Diligence eines Immobilienvermögenswerts muss eingetragene Belastungen im Grundbuch, planungsrechtliche Klassifizierung, bestehende Mietverträge, Gemeinschaftsschulden und etwaige anhängige Rechtsstreitigkeiten abdecken. Jeder dieser Punkte kann den Wert mindern oder die Transaktion blockieren.

  • Die Plusvalia Municipal (IIVTNU) gilt für Direktverkäufe von Vermögenswerten, nicht jedoch für Share Deals. Große Immobilientransaktionen werden häufig als Anteilskäufe strukturiert, um sowohl die ITP als auch die IIVTNU zu vermeiden (überarbeitete Berechnung nach STC 182/2021).

  • Die Wasserfallstruktur in einem Immobilien-Joint-Venture bestimmt den Upside des Entwicklers und den Downside-Schutz des Investors. Hurdle Rates von 8 bis 10 % mit einer 70/30-Aufteilung oberhalb der Hurdle sind übliche Marktbedingungen im spanischen Wohnimmobilienbereich.

Wie wir arbeiten

Vom ersten Kontakt bis zum Abschluss

  1. Rechtliche Strukturierung des Projekts

    Wir gestalten das geeignetste Gesellschaftsvehikel für jedes Immobilienprojekt: Zweckgesellschaft (SPV), Joint Venture, Wirtschaftliche Interessenvereinigung oder Investmentfonds. Wir erstellen den Gesellschaftervertrag mit Governance-Mechanismen, Gewinnverteilung, Nachschusspflichten und Ausstiegsbestimmungen.

  2. Rechtliche Immobilien-Due-Diligence

    Wir prüfen den Rechtsstatus des Vermögenswerts: im Grundbuch eingetragene Belastungen, planungsrechtliche Situation, bestehende Verträge (Mietverträge, Kaufoptionen, Grunddienstbarkeiten), anhängige Rechtsstreitigkeiten, Genehmigungen und Lizenzen. Wir liefern einen Risikobericht mit Vorschlägen zur Risikominimierung.

  3. Transaktionsverträge

    Wir entwerfen und verhandeln die für die Immobilientransaktion spezifischen Verträge: Kauf- und Übertragungsvertrag, Kaufoption, Reservierungsvertrag, Joint-Venture-Vereinbarung, Bau- und Entwicklungsverträge, Finanzierungsverträge und Sicherheiten.

  4. Beilegung von Gesellschafterstreitigkeiten

    Wenn zwischen den Gesellschaftern einer Immobiliengesellschaft ein Streit entsteht, bei Governance-Blockaden, Meinungsverschiedenheiten über die Veräußerung von Vermögenswerten oder dem Ausbleiben vereinbarter Einlagen, beraten wir zu den verfügbaren Optionen und vertreten Sie vor dem Handelsgericht, sofern erforderlich.

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Das Problem

Immobilienunternehmen stehen vor einer doppelten rechtlichen Komplexität: der des Immobilienrechts (Verträge, Bauleitplanung, Wohnungseigentum) und der des Gesellschaftsrechts (Gesellschaftsstruktur, Gesellschafterbeziehungen, Unternehmenstransaktionen, Finanzierung). Viele Projektentwickler und Holdinggesellschaften operieren mit ad hoc gestalteten Gesellschaftsstrukturen, die je Projekt ohne soliden Gesellschaftervertrag, ohne Ausstiegsmechanismen und ohne klare Governance errichtet wurden. Wenn ein Gesellschafterstreit entsteht oder ein Projekt scheitert, sind die Folgen weit gravierender und kostspieliger, als es bei einer korrekten Strukturierung von Anfang an der Fall gewesen wäre.

Unsere Lösung

Bei BMC beraten wir Projektentwickler, Immobilieninvestmentfonds, Family Offices mit Immobilienportfolios und projektspezifische Joint Ventures in der gesamten gesellschaftsrechtlichen Dimension ihrer Tätigkeit: von der Gründung des Projektträgers bis zur Lösung von Gesellschafterstreitigkeiten, einschließlich rechtlicher Due Diligence vor einer Akquisition und der Verhandlung von Finanzierungsverträgen.

Vorgehen

Wie wir vorgehen

1

Rechtliche Strukturierung des Projekts

Wir gestalten das geeignetste Gesellschaftsvehikel für jedes Immobilienprojekt: Zweckgesellschaft (SPV), Joint Venture, Wirtschaftliche Interessenvereinigung oder Investmentfonds. Wir erstellen den Gesellschaftervertrag mit Governance-Mechanismen, Gewinnverteilung, Nachschusspflichten und Ausstiegsbestimmungen.

2

Rechtliche Immobilien-Due-Diligence

Wir prüfen den Rechtsstatus des Vermögenswerts: im Grundbuch eingetragene Belastungen, planungsrechtliche Situation, bestehende Verträge (Mietverträge, Kaufoptionen, Grunddienstbarkeiten), anhängige Rechtsstreitigkeiten, Genehmigungen und Lizenzen. Wir liefern einen Risikobericht mit Vorschlägen zur Risikominimierung.

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Transaktionsverträge

Wir entwerfen und verhandeln die für die Immobilientransaktion spezifischen Verträge: Kauf- und Übertragungsvertrag, Kaufoption, Reservierungsvertrag, Joint-Venture-Vereinbarung, Bau- und Entwicklungsverträge, Finanzierungsverträge und Sicherheiten.

4

Beilegung von Gesellschafterstreitigkeiten

Wenn zwischen den Gesellschaftern einer Immobiliengesellschaft ein Streit entsteht, bei Governance-Blockaden, Meinungsverschiedenheiten über die Veräußerung von Vermögenswerten oder dem Ausbleiben vereinbarter Einlagen, beraten wir zu den verfügbaren Optionen und vertreten Sie vor dem Handelsgericht, sofern erforderlich.

Gesellschaftsrecht im Immobilienbereich: die oft vernachlässigte Dimension

Wenn über Rechtsberatung im Immobilienbereich gesprochen wird, stehen meist Kauf- und Übertragungsverträge, Baugenehmigungen und Mietverträge im Vordergrund. Es gibt jedoch eine ebenso wichtige gesellschaftsrechtliche Dimension, die häufig unberücksichtigt bleibt: die Gesellschaftsstruktur von Projekten, Gesellschafterverträge, die Governance von Joint Ventures und die Bewältigung von Gesellschafterstreitigkeiten, wenn ein Projekt nicht plangemäß verläuft.

Bei BMC decken wir diese gesellschaftsrechtliche Dimension für Unternehmen und Fonds ab, die im Immobiliensektor tätig sind. Unser gesellschaftsrechtliches Team kennt sowohl das Gesellschaftsrecht als auch die spezifischen Besonderheiten des Immobiliensektors: die Struktur von Entwicklungsprojekten, die Funktionsweise von Immobilieninvestmentfonds, Finanzierungsmechanismen und Devestitionsstrukturen.

SPVs und Immobilieninvestitionsvehikel

Die meisten Immobilienprojekte ab einer gewissen Größenordnung werden über eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV) abgewickelt, die eigens für das jeweilige Projekt gegründet wird. Diese Struktur isoliert das Projektrisiko vom persönlichen Vermögen der Gesellschafter und ermöglicht es, die Beziehung zwischen dem operativen Entwickler und dem Finanzinvestor klar und kontrolliert zu gestalten.

Wir gründen die SPVs, erstellen ihre auf die Projektbedürfnisse abgestimmte Satzung, bereiten den Gesellschaftervertrag vor, der die Beziehung zwischen den Beteiligten regelt, und begleiten die Gesellschafter während der gesamten Lebensdauer des Vehikels bis zu seiner Auflösung.

Rechtliche Due Diligence: den Vermögenswert vor dem Erwerb kennen

Die vor dem Erwerb eines Immobilienvermögenswerts durchgeführte rechtliche Due Diligence ist die erste Verteidigungslinie gegen verborgene Risiken: nicht offengelegte Grundbuchbelastungen, planungsrechtliche Unregelmäßigkeiten, Mietverträge mit ungünstigen Bedingungen, anhängige Rechtsstreitigkeiten oder Nutzungsbeschränkungen. Ein sorgfältiger Due-Diligence-Bericht ermöglicht die Verhandlung von Garantien und Freistellungen im Kauf- und Übertragungsvertrag, durch die identifizierte Risiken auf den Verkäufer übertragen werden.

Wir führen rechtliche Due Diligence für Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und gemischt genutzte Vermögenswerte durch und koordinieren dabei mit technischen und planungsrechtlichen Beratern, sofern die Situation dies erfordert.

Gesellschafterstreitigkeiten bei Immobiliengesellschaften

Gesellschafterstreitigkeiten im Immobiliensektor haben besondere Merkmale: Die Bewertung des zugrunde liegenden Vermögenswerts ist das zentrale Element des Streits, und die Zeitplanung eines Immobilienprojekts schafft Dringlichkeiten, die ein Gesellschafterkonflikt blockieren kann. Ein Gesellschafter, der die Veräußerung eines Vermögenswerts verhindert, wenn der Markt seinen Höhepunkt erreicht hat, oder der Vorstandsentscheidungen blockiert, kann in kurzer Zeit erheblichen finanziellen Schaden anrichten.

Wir beraten bei der Bewältigung dieser Streitigkeiten, wobei die Optionen von der Verhandlung einer Ausstiegsvereinbarung bis zur Anfechtung von Gesellschafterbeschlüssen oder dem Antrag auf gerichtliche Auflösung wegen Blockade der Governance-Organe reichen.

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FAQ

Häufig gestellte Fragen

Der Gesellschaftervertrag für eine Immobilien-Zweckgesellschaft (SPV) muss regeln: die Governance der Gesellschaft (Mehrheitserfordernisse für Schlüsselentscheidungen, Zusammensetzung des Leitungsorgans), Kapitaleinlagen und etwaige Nachschüsse, falls das Projekt sie erfordert, die Ausschüttung von Erträgen (Wasserfall) zwischen Gesellschaftern mit unterschiedlichen Renditeprioritäten, Ausstiegsmechanismen (Vorkaufsrecht, Drag-along, Tag-along, Optionen auf Gesellschaftsanteile) sowie Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Projekts.
Eine rechtliche Immobilien-Due-Diligence umfasst: Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der Übertragungskette im Grundbuch, Überprüfung der Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Grunddienstbarkeiten, Planungslasten), Analyse der planungsrechtlichen Situation (Bodenklassifizierung, Baugenehmigungen, ausstehende Lizenzen), Prüfung bestehender Verträge, die den Vermögenswert betreffen (Mietverträge, Optionen, Nutzungslizenzen), Überprüfung der Protokolle der Hausverwaltung und Gemeinschaftsschulden sowie Analyse etwaiger anhängiger Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf die Immobilie.
Die häufigste Struktur ist die Gründung einer Zweckgesellschaft in der Rechtsform einer SL, in die der Entwickler Projektexpertise und Management einbringt und der Investor Kapital beisteuert. Der Gesellschaftervertrag legt die Beteiligungsquoten, die Renditeprioritäten (der Investor hat typischerweise Vorrang bis zur Rückgewinnung des Kapitals zuzüglich einer Mindestrendite), dem Investor vorbehaltene Entscheidungen und Ausstiegsbedingungen fest. Die Struktur kann auch Gesellschafterdarlehen des Investors an die Zweckgesellschaft zur Optimierung der Kapitalstruktur umfassen.
Besteht ein Gesellschaftervertrag, regelt dieser das Verfahren: typischerweise wird ein Vorkaufsrecht zugunsten der verbleibenden Gesellschafter aktiviert, das ihnen ermöglicht, zu denselben Bedingungen zu kaufen, die dem Dritten angeboten wurden. Fehlt ein Vertrag oder regelt er die Situation nicht, gelten die gesetzlichen Bestimmungen für Gesellschaften mit beschränkter Haftung: Die Satzung bestimmt das Übertragungsregime, mit einem möglichen Vorkaufsrecht oder der Zustimmung des Leitungsorgans. Ein von Anfang an gut ausgearbeiteter Gesellschaftervertrag verhindert diese Blockade-Situationen.
Ein Wasserfall ist die Prioritätsreihenfolge, in der die Erträge aus einem Immobilienprojekt zwischen Investoren mit unterschiedlichen Renditeprofilen ausgeschüttet werden. Eine typische Struktur: Erstens erhält der bevorzugte Investor 100 % des eingebrachten Kapitals zurück; zweitens erhält der bevorzugte Investor eine Vorzugsrendite (Hurdle Rate, typischerweise 8 bis 10 %); drittens werden die verbleibenden Erträge zwischen dem Finanzinvestor und dem Entwickler in vereinbarten Verhältnissen aufgeteilt (häufig 70/30 oder 80/20). Der Wasserfall bestimmt die Anreizstruktur für den Entwickler: Überschreitet er die Hurdle Rate des Investors nicht, erhält er nichts. Die Verhandlung der Wasserfallbedingungen und deren korrekte Umsetzung im Gesellschaftervertrag ist einer der folgenreichsten Aspekte der Strukturierung eines Immobilien-Joint-Ventures.
Die Plusvalia Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Boden seit der letzten Übertragung. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts vom Oktober 2021 (STC 182/2021) wurde die alte formelmäßige Berechnung für verfassungswidrig erklärt; Gemeinden verwenden nun eine überarbeitete Berechnung auf Basis des Koeffizientenverfahrens oder des Vergleichs des tatsächlichen Gewinns. Üblicherweise trägt der Verkäufer die Plusvalia bei einem Standardkauf. Bei gesellschaftsrechtlichen Transaktionen (Anteilskäufe statt Direktkäufe von Vermögenswerten) fällt die IIVTNU nicht an. Dies ist einer der steuerlichen Gründe, weshalb große Immobilientransaktionen in Spanien häufig als Share Deals und nicht als Asset Deals strukturiert werden.

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Häufige Fragen

Fragen zu Unternehmensanwalt für die Immobilienbranche

Der Gesellschaftervertrag für eine Immobilien-Zweckgesellschaft (SPV) muss regeln: die Governance der Gesellschaft (Mehrheitserfordernisse für Schlüsselentscheidungen, Zusammensetzung des Leitungsorgans), Kapitaleinlagen und etwaige Nachschüsse, falls das Projekt sie erfordert, die Ausschüttung von Erträgen (Wasserfall) zwischen Gesellschaftern mit unterschiedlichen Renditeprioritäten, Ausstiegsmechanismen (Vorkaufsrecht, Drag-along, Tag-along, Optionen auf Gesellschaftsanteile) sowie Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Projekts.
Eine rechtliche Immobilien-Due-Diligence umfasst: Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der Übertragungskette im Grundbuch, Überprüfung der Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Grunddienstbarkeiten, Planungslasten), Analyse der planungsrechtlichen Situation (Bodenklassifizierung, Baugenehmigungen, ausstehende Lizenzen), Prüfung bestehender Verträge, die den Vermögenswert betreffen (Mietverträge, Optionen, Nutzungslizenzen), Überprüfung der Protokolle der Hausverwaltung und Gemeinschaftsschulden sowie Analyse etwaiger anhängiger Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf die Immobilie.
Die häufigste Struktur ist die Gründung einer Zweckgesellschaft in der Rechtsform einer SL, in die der Entwickler Projektexpertise und Management einbringt und der Investor Kapital beisteuert. Der Gesellschaftervertrag legt die Beteiligungsquoten, die Renditeprioritäten (der Investor hat typischerweise Vorrang bis zur Rückgewinnung des Kapitals zuzüglich einer Mindestrendite), dem Investor vorbehaltene Entscheidungen und Ausstiegsbedingungen fest. Die Struktur kann auch Gesellschafterdarlehen des Investors an die Zweckgesellschaft zur Optimierung der Kapitalstruktur umfassen.
Besteht ein Gesellschaftervertrag, regelt dieser das Verfahren: typischerweise wird ein Vorkaufsrecht zugunsten der verbleibenden Gesellschafter aktiviert, das ihnen ermöglicht, zu denselben Bedingungen zu kaufen, die dem Dritten angeboten wurden. Fehlt ein Vertrag oder regelt er die Situation nicht, gelten die gesetzlichen Bestimmungen für Gesellschaften mit beschränkter Haftung: Die Satzung bestimmt das Übertragungsregime, mit einem möglichen Vorkaufsrecht oder der Zustimmung des Leitungsorgans. Ein von Anfang an gut ausgearbeiteter Gesellschaftervertrag verhindert diese Blockade-Situationen.
Ein Wasserfall ist die Prioritätsreihenfolge, in der die Erträge aus einem Immobilienprojekt zwischen Investoren mit unterschiedlichen Renditeprofilen ausgeschüttet werden. Eine typische Struktur: Erstens erhält der bevorzugte Investor 100 % des eingebrachten Kapitals zurück; zweitens erhält der bevorzugte Investor eine Vorzugsrendite (Hurdle Rate, typischerweise 8 bis 10 %); drittens werden die verbleibenden Erträge zwischen dem Finanzinvestor und dem Entwickler in vereinbarten Verhältnissen aufgeteilt (häufig 70/30 oder 80/20). Der Wasserfall bestimmt die Anreizstruktur für den Entwickler: Überschreitet er die Hurdle Rate des Investors nicht, erhält er nichts. Die Verhandlung der Wasserfallbedingungen und deren korrekte Umsetzung im Gesellschaftervertrag ist einer der folgenreichsten Aspekte der Strukturierung eines Immobilien-Joint-Ventures.
Die Plusvalia Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Boden seit der letzten Übertragung. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts vom Oktober 2021 (STC 182/2021) wurde die alte formelmäßige Berechnung für verfassungswidrig erklärt; Gemeinden verwenden nun eine überarbeitete Berechnung auf Basis des Koeffizientenverfahrens oder des Vergleichs des tatsächlichen Gewinns. Üblicherweise trägt der Verkäufer die Plusvalia bei einem Standardkauf. Bei gesellschaftsrechtlichen Transaktionen (Anteilskäufe statt Direktkäufe von Vermögenswerten) fällt die IIVTNU nicht an. Dies ist einer der steuerlichen Gründe, weshalb große Immobilientransaktionen in Spanien häufig als Share Deals und nicht als Asset Deals strukturiert werden.

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