Nicht ansässiger Immobilieninvestor in Spanien — IRNR, SOCIMI, plusvalía und Vermögensplanung 2026

Spanien bleibt eines der attraktivsten Immobilienmärkte Europas für internationale Investoren: über 120 Milliarden Euro an jährlichen Immobilientransaktionen, ein Mietmarkt mit strukturell hoher Nachfrage in Großstädten und Küstengebieten, und ein Steuerrahmen für Nichtansässige der — gut geplant — durchaus wettbewerbsfähig gegenüber anderen europäischen Märkten ist.

Die Komplexität des spanischen Steuersystems (IRNR, regionales ITP, plusvalía municipal, Vermögensteuer, Solidaritätssteuer, Einbehaltungsregeln) verwandelt eine Investition ohne Beratung jedoch in ein Minenfeld. Dieser Leitfaden liefert die vollständige Karte.

IRNR: Das Fundament der Immobilienbesteuerung für Nichtansässige

Was der IRNR besteuert und zu welchen Sätzen

Der Nichtansässigen-Einkommensteuersatz (IRNR), geregelt im Königlichen Gesetzgebungsdekret 5/2004 vom 5. März (BOE-A-2004-4527) und seinem Reglament (Königliches Dekret 1776/2004), besteuert in Spanien erzielte Einkünfte von Nichtansässigen. Im Immobilienbereich umfassen die dem IRNR unterliegenden Einkünfte:

1. Mieteinkünfte: Einnahmen aus der Vermietung in Spanien gelegener Immobilien.
2. Unterstellte Miete: Unterstellter Ertrag von 1,1% des Katasterwerts (oder 2% wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht revidiert wurde) für nicht vermietete und nicht zur wirtschaftlichen Tätigkeit genutzte Immobilien — einschließlich der Eigentumswohnung des Nichtansässigen, wenn er sich nicht in Spanien aufhält.
3. Kapitalgewinne: Gewinne aus Immobilienveräußerungen.

Anwendbare Sätze (2026):

• 19%: Ansässige in der EU, Island, Norwegen, Liechtenstein.
• 24%: Ansässige in Drittländern (Nicht-EU/EEA).
• 19%: Kapitalgewinne für alle Nichtansässigen, unabhängig vom Wohnsitzland.

Steuerbemessungsgrundlage: Unterschiede zwischen EU- und Nicht-EU-Ansässigen

EU/EEA-Ansässige können die Steuerbemessungsgrundlage der Mieteinkünfte um direkt mit der Erzielung der Einkünfte zusammenhängende Aufwendungen mindern:

• Hypothekarzinsen für Erwerbs- oder Verbesserungsdarlehen.
• IBI (Grundsteuer).
• Wohnungseigentumskosten.
• Hausversicherungsprämien.
• Gebäudeabschreibung (3% jährlich auf den Gebäudeanteil am Gesamtwert).
• Verwaltungs- und Managementkosten.
• Reparaturen und Instandhaltung.

Drittlandsansässige werden auf den Bruttobetrag ohne Abzüge besteuert.

Vergleichsbeispiel:

Unterstellte Miete für leerstehende Immobilien

Ein Nichtansässiger mit einer spanischen Immobilie, die weder vermietet noch als Eigennutzung verwendet wird, hat dennoch die Pflicht, ein jährliches Modell 210 einzureichen und IRNR auf die unterstellte Miete zu zahlen:

• Basis: 1,1% des Katasterwerts (oder 2% wenn nicht in den letzten 10 Jahren revidiert).
• Satz: 19% oder 24% je nach Wohnsitzland.
• Einreichung: Modell 210 bis zum 31. Dezember des Folgejahres.

Beispiel: Immobilie in Madrid mit Katasterwert von 200.000 € (revidiert), leerstehend. Unterstellte Miete = 200.000 × 1,1% = 2.200 €. IRNR (EU-Ansässiger, 19%) = 418 €/Jahr. Nichtbefolgung erzeugt Strafen (50-150% der nicht bezahlten Steuer) und Aufschläge für verspätete Einreichung.

Der 3%-Einbehalt: Käuferpflicht beim Erwerb von einem Nichtansässigen

Artikel 25.2 des RDL 5/2004 verpflichtet den Käufer dazu, 3% des Kaufpreises einzubehalten, wenn der Verkäufer kein Steuersässiger in Spanien ist, und diesen über das Modell 211 innerhalb von 30 Werktagen nach der Übertragung an die AEAT abzuführen.

Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung auf den IRNR des Verkäufers für den Kapitalgewinn. Liegt der tatsächliche Gewinn unter der Berechnungsgrundlage des 3%-Einbehalts, kann der Verkäufer den Überschuss über Modell 210 zurückfordern. Übersteigt der IRNR den Einbehalt, zahlt der Verkäufer die Differenz.

Die plusvalía municipal nach der Reform des RDL 26/2021

Von der Verfassungswidrigkeit zu zwei Methoden

Die plusvalía municipal (IIVTNU) berechnete ursprünglich die Steuer auf den theoretischen Anstieg des Bodenwerts seit der letzten Übertragung nach einer objektiven Methode. Das Problem war, dass diese Methode Steuer auch bei Verlustverkäufen generierte.

Das Königliche Gesetzgebungsdekret 26/2021 (BOE-A-2021-18142) reformierte das Gesetz und etablierte zwei alternative Methoden. Der Steuerpflichtige kann die günstigere wählen:

Methode 1 — Neue objektive Schätzung: Katasterwert des Bodens × kommunaler Koeffizient (jährlich vom Finanzministerium genehmigt).

Methode 2 — Tatsächlicher Gewinn: Differenz zwischen Veräußerungs- und Anschaffungswert × Anteil des Bodens am Gesamtkatasterwert.

Zusätzlich wurde die Nichtbesteuerung eingeführt, wenn kein tatsächlicher Gewinn vorliegt (Verkauf zu einem Preis gleich oder unterhalb des Anschaffungspreises, angepasst um Kosten und Steuern).

Wer die plusvalía municipal zahlt

Standardmäßig ist der Veräußerer (Verkäufer) Steuerpflichtiger. Ausnahmsweise, wenn der Veräußerer Nichtansässiger ist, fällt die Verantwortung auf den Erwerber (Käufer) — bei Transaktionen mit einem nichtansässigen Verkäufer sollte der Käufer prüfen, ob der Verkäufer die kommunale plusvalía municipal bereits bei der betreffenden Gemeinde liquidiert hat.

SOCIMI: Das Vehikel für professionelle Immobilieninvestition

Steuervorteile der SOCIMI-Struktur

SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) wurden durch das Gesetz 11/2009 vom 26. Oktober (BOE-A-2009-17000) als spanisches Äquivalent zu angloamerikanischen REITs eingeführt.

Steuervorteile:

• 0% KSt auf Einnahmen aus Mieten und Dividenden von SOCIMI-Tochtergesellschaften (Art. 9 Gesetz 11/2009).
• Keine KSt auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien, sofern die Vermögenswerte mindestens 3 Jahre im Bestand gehalten werden.
• Dividenden, die von der SOCIMI an nicht ansässige Aktionäre ausgeschüttet werden, werden zum IRNR-Satz besteuert, können aber durch ein Doppelbesteuerungsabkommen reduziert werden.

SOCIMI-Zugangsvoraussetzungen

1. Rechtsform der börsennotierten AG (an BME Growth, Euronext Access oder geregeltem Markt).
2. Mindestgrundkapital von 5.000.000 €.
3. Mindestens 80% des Aktivwerts in zur Vermietung bestimmten Stadtimmobilien oder Beteiligungen an anderen SOCIMIs.
4. Mindestens 80% der Einnahmen aus Mieten oder Dividenden von Tochtergesellschaften.
5. Ausschüttungspflicht.
6. Mindest-3-jährige Haltedauer für Immobilien im Bestand.

Private SOCIMIs: Das De-facto-Format für mittelgroße Investoren

Für Investoren mit Portfolios von 3-10 Millionen Euro in spanischen Mietimmobilien kann die private SOCIMI (AG mit SOCIMI-Steuerregime ohne aktive Börsennotierung, mit technischer Notierung an BME Growth) das effizienteste Steuervehikel sein, wenn der Investor plant, Immobilien langfristig zu halten und regelmäßig Dividenden an nichtansässige Aktionäre in Ländern mit günstigem Doppelbesteuerungsabkommen auszuschütten.

ITP nach autonomer Gemeinschaft: Der geographische Erwerbsfaktor

ITP variiert von 4% (Navarra/Baskenland) bis 11% (Kantabrien/Extremadura). Bei einer Investition von 500.000 € macht dieser Unterschied bis zu 35.000 € Erwerbsteuerunterschied aus:

Vermögensteuer und Solidaritätssteuer für Nichtansässige

Vermögensteuer (Gesetz 19/1991)

Nichtansässige zahlen Vermögensteuer auf in Spanien gelegene Güter und Rechte, mit einem steuerfreien Mindestbetrag von 700.000 € (keine Hauptwohnsitzreduktion für Nichtansässige). Der Satz verläuft progressiv von 0,2% bis 3,5% (staatlicher Tarif).

Solidaritätssteuer für Großvermögen (Gesetz 38/2022)

Das Gesetz 38/2022 (BOE-A-2022-22740) schuf diese ergänzende staatliche Steuer für Nettovermögen über 3.000.000 €: 1,7% (3-5 Mio. €), 2,1% (5-10 Mio. €), 3,5% (>10 Mio. €). Für Nichtansässige umfasst das zu versteuernde Vermögen in Spanien gelegene Immobilien, Anteile an spanischen Gesellschaften, die hauptsächlich spanische Immobilien halten, und andere in Spanien gelegene Güter. Diese Steuer neutralisierte die Vermögensteuer-Bonifikation der Autonomen Gemeinschaft Madrid.

Vollständige Steuerberechnung: Erwerb, Halten und Veräußerung

Integriertes Beispiel: Deutscher Investor, Wohnung in Valencia, 300.000 €

ERWERB

• Kaufpreis: 300.000 €
• ITP Valencia (10%): 30.000 €
• Notar + Grundbuchamt: ~2.500 €
• BMC-Honorare + Bewertung: ~3.000 €
• Gesamte Erwerbskosten: ~335.500 €

JÄHRLICHES HALTEN (vermietet)

• Jahresmiete: 12.000 €
• Absetzbare Aufwendungen (EU-Ansässiger): IBI 900 € + Nebenkosten 800 € + Versicherung 300 € + Abschreibung 3.600 € = 5.600 €
• IRNR-Basis: 12.000 - 5.600 = 6.400 €
• Jährlicher IRNR (19%): 1.216 €

VERÄUSSERUNG NACH 10 JAHREN

• Verkaufspreis: 420.000 €
• Aktualisierte Anschaffungskosten: 335.500 €
• Kapitalgewinn IRNR (19%): (420.000 - 335.500) × 19% = 16.055 €
• 3%-Einbehalt vom Käufer geleistet: 12.600 €
• Verbleibende Zahlung: 3.455 €
• Plusvalía municipal (geschätzt): ~4.000-8.000 € (variiert mit Valencias Gemeindekoeffizienten)

GESCHÄTZTE GESAMTSTEUERLAST (10 Jahre):

• Erwerb: 30.000 € ITP + 5.500 € Sonstiges
• Halten (10 Jahre): ~12.160 € IRNR-Miete
• Veräußerung: ~16.055 € IRNR + ~6.000 € plusvalía municipal
• Geschätzte Gesamt: ~69.715 €, bei 120.000 € Wertsteigerung = effektiver Satz ~58% des Netto-Gewinns

Die Analyse zeigt, dass die Steuerlast bei der Veräußerung erheblich, aber mit Planung beherrschbar ist. Wahl der autonomen Gemeinschaft (6% ITP in Madrid vs. 10% in Valencia = 12.000 € Unterschied beim Erwerb) und Eigentumsstruktur (SL vs. privat, mit ihren jeweiligen Implikationen für die Aufwandsabzugsfähigkeit und Erbschaft) sind die zwei wirkungsstärksten Planungshebel.

Ferienvermietung und Steuer für Nichtansässige

IRNR auf Ferienvermietung

Bei der touristischen Vermietung (alojamiento turístico) in Spanien gelten spezifische Regeln:

• Wenn die Vermietung Hotelservices beinhaltet (regelmäßige Reinigung, Rezeption), unterliegt sie der spanischen MwSt (IVA) zu 10% und die Tätigkeit gilt als wirtschaftliche Aktivität.
• Wenn die Ferienvermietung ohne Hotelservices erfolgt (bloße Bereitstellung der Immobilie), wird sie als normale Immobilieneinkünfte behandelt und dem IRNR unterstellt.
• In beiden Fällen muss die Immobilie über eine VUT-Lizenz (Vivienda de Uso Turístico) der zuständigen autonomen Gemeinschaft verfügen.

Hypothekenfinanzierung für Nichtansässige

Bankkonditionen in Spanien für nichtansässige Investoren

Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtansässige, aber mit anderen Konditionen als für Ansässige:

• Maximaler Beleihungsauslauf (LTV): im Allgemeinen 60-70% für Nichtansässige (vs. 80% für Ansässige).
• Erforderliche Unterlagen: Kontoauszüge der letzten 6-12 Monate, Steuererklärungen der letzten 2-3 Jahre, Arbeitsvertrag oder Bilanzen für Selbstständige.
• Kosten: Notar-, Grundbuchamt-, AJD-Steuer (0,5-1,5% je nach Region) und Bewertungskosten (~300-600 €) gehen zu Lasten des Käufers.
• Maximale Laufzeit: in der Regel 20-25 Jahre für Nichtansässige (vs. 30 Jahre für Ansässige).

BMC kann auf Banken und Hypothekenmakler mit Erfahrung in Nichtansässigen-Akten hinweisen und die steuerliche Dokumentation für den Finanzierungsantrag vorbereiten.

Internationale Erbschaftsplanung für spanische Immobilien

Die EU-Erbschaftsverordnung 650/2012

Die EU-Verordnung 650/2012 über Erbschaft ermöglicht dem Erblasser, zu bestimmen, dass seine Erbschaft nach dem Recht seiner Staatsangehörigkeit statt seines gewöhnlichen Aufenthalts (das ohne ausdrückliche Designierung anwendbare Recht) geregelt wird.

Für einen deutschen Investor mit Wohnsitz in Deutschland und Immobilien in Spanien: Durch die Designierung deutschen Rechts in seinem Testament folgt die gesamte Erbschaft (einschließlich der spanischen Immobilien) dem deutschen Erbrecht. Das kann vorteilhaft oder nicht vorteilhaft sein, je nach Familienkonstellation.

Achtung: Die Verordnung regelt das anwendbare Erbrecht, befreit aber nicht von der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD) für Erben auf in Spanien gelegene Vermögenswerte.

Regionale ISD-Unterschiede: Wie man davon profitiert

Seit dem EuGH-Urteil von 2014 können EU-Erben die günstigste autonome Gemeinschaftsregelung für in dieser Region gelegene Vermögenswerte anwenden:

• Madrid: 99% ISD-Bonifikation für Ehegatte und Kinder (die Erbschaft ist praktisch steuerfrei).
• Andalusien: 99% Bonifikation seit 2022 für Übertragungen an Ehegatten, Abkömmlinge und Vorfahren.

Für einen deutschen Erben von Immobilien in Madrid bedeutet dies potentiell nur 1% ISD auf den Immobilienwert statt der progressiven Sätze, die bis zu 34% betragen können.

Spanisches Testament: Warum es empfohlen wird

Ein notarielles spanisches Testament (testamento notarial abierto) wird für Nichtansässige mit Immobilien in Spanien dringend empfohlen, da es das aufwändige und kostspielige Verfahren zur Anerkennung oder Vollstreckbarerklärung eines ausländischen Testaments vermeidet und die nach der Verordnung 650/2012 zulässige Designierung des anwendbaren Rechts enthalten kann.

Warum BMC für nicht ansässige Immobilieninvestoren

BMC verwaltet die Besteuerung von Nichtansässigen mit spanischen Portfolios integral: von der steuerlichen Due-Diligence vor dem Erwerb bis zur Exit-Planung. Unser Team kennt die Katasterunterlagen, die ITP-Sätze nach autonomer Gemeinschaft, die kommunalen plusvalía-Sätze und die Wechselwirkung zwischen IRNR, Vermögensteuer und Solidaritätssteuer.

Wir arbeiten mit Investoren aus ganz Europa und aus Drittländern (USA, Naher Osten, Lateinamerika), verwalten IRNR-Erklärungen über Steuervertretung in Spanien und beraten zur optimalen Eigentumsstruktur vor der ersten Unterschrift.

Wenn Sie bereits Immobilien in Spanien haben und über Ihre steuerlichen Pflichten unsicher sind — oder wenn Sie Ihre erste Investition analysieren — ist der Ausgangspunkt ein kostenloses Diagnosegespräch.

Finanzierung als Nichtansässiger: Hypothek in Spanien

Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtansässige, jedoch zu anderen Konditionen als für Ansässige. Der maximale Beleihungsauslauf (LTV) beträgt 60–70 % (vs. 80 % für Ansässige). Typische Zinssätze für Nichtansässige: Euribor + 1,5–2,5 % variabel oder Festzins ab ca. 3,2–3,8 % (Stand 2026).

Erforderliche Unterlagen für Nichtansässige

• Spanische NIE (Número de Identificación de Extranjero) — beantragt beim spanischen Konsulat in Deutschland oder persönlich bei der Comisaría de Policía in Spanien
• Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate
• Steuererklärungen der letzten 2 Jahre (Einkommensteuerbescheid des Finanzamts)
• Einkommensnachweis (Gehaltsnachweis oder betriebswirtschaftliche Auswertung)
• Bankgutachten (tasación) durch einen von der Banco de España zugelassenen Gutachter

Die Ley 5/2019 (Ley de Crédito Inmobiliario) hat den Verbraucherschutz beim Hypothekenabschluss massiv gestärkt: FEIN- und FiAE-Informationsblätter, 10-tägige Reflexionsfrist, und obligatorisches Notariatsgespräch vor Unterzeichnung. Die Wahl des Notars steht dem Käufer zu.

Währungsrisiko für Nicht-Euro-Anleger

Für britische (GBP), US-amerikanische (USD) und Schweizer (CHF) Investoren entsteht ein Wechselkursrisiko. Absicherungsoptionen:

• Devisenterminkontrakte: Wechselkurs 12–24 Monate im Voraus festlegen (häufig bei Neubauobjekten mit Ratenzahlungen)
• EUR-denominierte Hypothek: Natürliche Absicherung, wenn Mieteinnahmen in EUR anfallen

Für deutsche Anleger entfällt das Währungsrisiko vollständig — Eurozone-interner Erwerb.

Regionale Märkte: ITP-Sätze und Marktdynamik

Andalusien (Málaga, Sevilla, Granada)

ITP-Satz: 7 % (allgemein). Der Markt der Costa del Sol (Marbella–Puerto Banús–Benahavís) zeigte 2025 Preissteigerungen von 12–15 %. Deutsche Käufer stellen eine der größten Nichtansässigen-Gruppen an der Costa del Sol. Málaga-Stadt erlebt starken Zuzug von Tech-Nomaden und verzeichnet auch Mietpreissteigerungen von über 25 % in 2024.

Valencianische Gemeinschaft (Valencia, Alicante, Benidorm)

ITP-Satz: 10 % (progressiv). Alicante-Provinz hat die höchsten Kaufvolumina von Nichtansässigen in ganz Spanien (Registro-Propiedad-Daten). Valencia-Stadt mit deutlichem Wohnraumengpass und rasanten Mietsteigerungen. Achtung: Nach der DANA-Flutkatastrophe (Oktober 2024) sind Hochwasserzonenprüfungen Pflicht.

Katalonien (Barcelona, Girona, Costa Brava)

ITP-Satz: 10 % (progressiv 5–11 %). Barcelonas Mietmarkt ist stark reguliert (Llei 11/2020, teilweise durch Verfassungsgericht korrigiert). Neue Ferienwohnungslizenzen in Barcelona faktisch eingefroren. Costa Brava und Girona weniger restriktiv.

Gemeinschaft Madrid

ITP-Satz: 6 % — einer der niedrigsten in Spanien. Madrid bietet die günstigsten Steuervoraussetzungen durch effektiv 0 % Vermögensteuer (volle Bonificación in Madrid) und niedrigen ITP. Für Holdingstrukturen mit operativer Substanz ist Madrid daher besonders attraktiv.

Balearische Inseln (Mallorca, Ibiza, Menorca)

ITP-Satz: 8–11 % (progressiv). Die Balearen haben seit 2024 die restriktivsten Regelungen für Ferienvermietung in Spanien. Neue Touristenlizenzen sind in weiten Teilen verboten. Bestehende lizenzierte Objekte erzielen 30–50 % Aufschlag im Wiederverkauf.

Kanarische Inseln (Las Palmas, Teneriffa)

ITP-Satz: 6,5 %. Statt IVA gilt der IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) zu reduziertem Satz von 7 %. ZEC-Status für qualifizierte Unternehmen: 4 % Körperschaftsteuer — ideal für kombinierte Wohn- und Unternehmensstrukturen.

Ferienvermietung: Steuerliche Behandlung des Alquiler Turístico

EU/EWR-Nichtansässige

Ferienmieteinnahmen werden als Kapitalerträge aus Immobilien unter dem IRNR besteuert. Für EU/EWR-Ansässige gilt: 19 % auf den Nettogewinn (nach Abzug von Wartungskosten, Verwaltungsgebühren, anteiligen Hypothekenzinsen, Versicherungen, Abschreibung von 3 % auf Gebäudewert). Jährliche Steuererklärung via Modelo 210 (1. bis 20. April des Folgejahres).

Nichtansässige aus Drittstaaten (UK, USA, Schweiz)

UK-Bürger nach dem Brexit fallen in die Drittstaaten-Kategorie: 24 % auf Bruttoeinnahmen — kein Kostenabzug nach spanischem Recht (einige DBA-Bestimmungen können abmildern). Dies ist ein wesentlicher steuerlicher Unterschied gegenüber EU-Ansässigen.

IVA-Pflicht bei Hoteldienstleistungen

Grundregel: Wird die Vermietung mit hotelartigen Leistungen kombiniert (Empfang, Bettwäsche, Reinigung), fällt IVA von 21 % an und es besteht die Pflicht zur Registrierung als Autónomo oder SL. Reine Zimmervermietung ohne Serviceleistungen ist IVA-befreit. Plattformen wie Airbnb erheben und entrichten IVA seit 2023 direkt (DAC7-Regelung).

Regionale Touristenlizenzen

Jede CCAA verwaltet ihr eigenes System für Ferienwohnungslizenzen. Ohne Lizenz drohen Bußgelder von €10.000 bis €600.000 nach regionalem Tourismusrecht. BMC übernimmt die Lizenzantragsstellung in allen relevanten CCAA.

Besteuerung nach Erbschaft und Schenkung (ISD)

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist in Spanien CCAA-Sache. Die Unterschiede sind erheblich:

• Madrid: >99 % Befreiung für direkte Familienmitglieder (Ehepartner, Kinder, Eltern)
• Andalusien: 99 % Befreiung für Gruppe I/II ab 2022
• Katalonien: Gruppe I/II zahlt 5 % bis €100k, dann steigend — keine pauschale Befreiung
• Valencia: 75 % Befreiung für Gruppe I/II

Nichtansässige, die spanische Immobilien erben, werden nach den Regeln der CCAA am Belegenheitsort besteuert. Nach dem EuGH-Urteil Halley (C-105/14) haben auch Drittstaatsangehörige Zugang zu denselben CCAA-Befreiungen wie spanische Gebietsansässige.

Deutsches Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht (ErbStG)

Hält ein in Deutschland ansässiger Erblasser spanische Immobilien, können sowohl spanische ISD als auch deutsche ErbSt anfallen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien auf dem Gebiet der Erbschaftsteuern vom 3. Dezember 2011 (in Kraft ab 2013) teilt das Besteuerungsrecht auf:

• Unbewegliches Vermögen: Besteuerungsrecht im Belegenheitsstaat (Spanien)
• Die in Spanien gezahlte ISD wird auf die deutsche ErbSt angerechnet (Anrechnungsmethode, Art. 10 DBA)
• In der Praxis ist für Immobilien in CCAA mit hoher Befreiung (Madrid, Andalusien) die Gesamtbelastung minimal

Lebzeitige Schenkung vs. Verkauf

Eine Schenkung spanischer Immobilien löst beim Schenker ein IRNR-Kapitalgewinnsteuerereignis aus (fiktiver Veräußerungsgewinn). Außerdem fällt ISD beim Beschenkten an. In der Praxis ist die Schenkung selten steuereffizient — außer in CCAA mit nahezu vollständiger Befreiung. Familiengestützte Kaufvertragsmodelle (Verkauf zu Marktpreis + Familiendarlehen) sind oft die bessere Lösung.

Vermögensteuer (IP) und Solidaritätszuschlag für Großvermögen (ISGF)

Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

Nichtansässige zahlen IP nur auf in Spanien belegenes Vermögen. Stichtag ist der 31. Dezember. Der nationale Steuertarif:

Freibetrag: €700.000. Der Eigenheimfreibetrag (bis €300.000) gilt nicht für Nichtansässige. Madrid bietet eine 100 %ige IP-Bonificación für Ansässige, Nichtansässige müssen den nationalen Tarif zahlen.

Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ISGF)

Ley 38/2022 hat eine ergänzende Bundessteuer eingeführt, die Nettovermögen über €3 Millionen mit 1,7–3,5 % belegt, um die regionalen IP-Bonificaciones (Madrid, Andalusien) auszugleichen. Das Verfassungsgericht bestätigte die ISGF im Februar 2024. Nichtansässige mit spanischen Vermögenswerten über €3 Mio. müssen sowohl IP als auch ISGF-Exposure prüfen.

Optimierung durch Holdingstruktur

Hält eine spanische SL die Immobilie, werden die Aktien am Kapitalmarkt bewertet (Buchwert der Gesellschaft), nicht die Immobilie direkt — dies kann die IP-Bemessungsgrundlage reduzieren. Für den empresa familiar-Status (Freistellung der Unternehmensanteile von IP) sind aktive Verwaltung, Mehrheitsbeteiligung (>5 % persönlich oder >20 % mit Familie) und Haupteinkommensquelle aus dem Unternehmen erforderlich — passive Investmentvehikel qualifizieren nicht.

Neubaukauf (Obra Nueva): Besonderheiten und Absicherung

Beim Kauf von Neubauimmobilien sobre plano (vor Fertigstellung) gelten andere Steuerregeln:

• IVA 10 % (Wohnimmobilien) oder 21 % (Gewerbe) statt ITP
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,5–1,5 % je nach CCAA
• Teilzahlungen während der Bauphase erfordern eine aval bancaria (Bankbürgschaft) nach Ley 20/2015

BMC prüft Kaufverträge, Baugenehmigungen (licencia de obras) und das Registro de la Propiedad auf Belastungen (cargas). Insbesondere nach den Hochwasserereignissen 2024 in Valencia ist die Überprüfung der Hochwasserzoneneinstufung (Zona de Flujo Preferente) obligatorisch.

BMC-Leistungspaket: Vollständiger Investitionszyklus

BMC begleitet den gesamten Investitionszyklus spanischer Immobilien:

1. Vorerwerbsphase: Strukturauswahl (persönlich, SL, SOCIMI), Steuersimulation je CCAA, rechtliche und urbanistische Due Diligence, Hypothekenvermittlung
2. Erwerb: NIE-Beantragung, Notarkoordination, Steuereigenabrechnung (ITP/AJD/IVA), Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad)
3. Haltephase: Jährliche IRNR/IP/ISGF-Erklärungen, jährliche Modelo-210-Einreichungen, Tourismuslizenzanträge, SL-Buchhaltung
4. Veräußerung: Berechnung der Kapitalgewinne (realer Gewinn vs. Anschaffungskosten), Plusvalía-municipal-Eigenabrechnung, Erstattung der Quellensteuer (Modelo 211), Analyse von Reinvestitionsbefreiungen

Unser Team umfasst eine beim Colegio de Abogados de Madrid kollegierte Rechtsanwältin (Bárbara Botía), einen auf IRNR spezialisierten Steuerberater und ein Gestellernetz in Málaga, Valencia, Madrid, Barcelona und Las Palmas.

Berechnung der Plusvalía Municipal nach der Reform RDL 26/2021

Die Plusvalía municipal (IIVTNU — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von Stadtgrundstücken beim Verkauf, bei der Schenkung oder beim Erbfall.

Hintergrund: STC 182/2021 und RDL 26/2021

Das spanische Verfassungsgericht erklärte die frühere Objektivmethode im Oktober 2021 für verfassungswidrig. Die Regierung reagierte mit dem RDL 26/2021 (BOE-A-2021-18113), das zwei Berechnungsmethoden einführte, zwischen denen der Steuerpflichtige wählen kann.

Zwei Berechnungsmethoden

Methode 1 — Objektivmethode: Bemessungsgrundlage = Katasterwert Boden × Kommunalkoeffizient (nach Haltedauer)

Methode 2 — Realer Gewinn: Bemessungsgrundlage = Realer Wertzuwachs × (Bodenanteil / Gesamtkatasterwert)

Wenn kein realer Wertzuwachs vorliegt (Verkauf mit Verlust oder zum gleichen Preis), ist die Steuer nach Methode 2 null.

Rechenbeispiel (Wohnung in Valencia):

• Kaufpreis 2019: 250.000 € | Verkaufspreis 2026: 350.000 €
• Katasterwert: 120.000 € (Boden: 60.000 € = 50 %)
• Objektivmethode: 60.000 € × 0,12 (7 Jahre) = 7.200 € × 28 % = 2.016 € Steuer
• Reale Gewinnmethode: (350.000 - 250.000) × 50 % = 50.000 € × 28 % = 14.000 € Steuer
• Optimale Wahl: Objektivmethode = 2.016 €

Kommunale Steuersätze: Madrid 29 %, Barcelona 30 %, Málaga 27 %, Valencia 28 %.

Spanisch-Deutsches Doppelbesteuerungsabkommen: Immobilien und Erbschaften

DBA Deutschland-Spanien (unterzeichnet 3. Februar 2011)

• Art. 6: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen — besteuert im Belegenheitsstaat (Spanien)
• Art. 13: Veräußerungsgewinne aus Immobilien — besteuert im Belegenheitsstaat (Spanien)
• Keine gesonderte DBA-Erbschaftsteuervereinbarung zwischen Deutschland und Spanien: es gilt das innerstaatliche Recht beider Länder mit Anrechnungsmöglichkeit bei Doppelbesteuerung

Für einen in Deutschland ansässigen Anleger, der eine spanische Immobilie vermietet: Mieteinnahmen werden in Spanien (IRNR 19 %/24 %) besteuert; in Deutschland werden sie unter Progressionsvorbehalt berücksichtigt (§ 32b EStG), ohne direkte Doppelbesteuerung.

Goldene Visa: Status 2026

Das spanische Goldene Visum (Visado de Residencia para Inversores, Ley 14/2013) gewährte Aufenthaltsgenehmigungen für Immobilieninvestitionen ab 500.000 €. Die spanische Regierung kündigte die Abschaffung des Immobilienpfades im April 2025 an. Aktueller Stand:

• Bestehende Goldene-Visum-Inhaber behalten ihre aktuellen Aufenthaltsgenehmigungen und können unter den früheren Regeln verlängern
• Neue Anträge über Immobilien werden nicht mehr angenommen
• Alternative Investitionswege bleiben: 1 Mio. € in Unternehmensanteilen; 2 Mio. € in spanischen Staatsanleihen; Schaffung von “erheblicher Beschäftigung” durch ein Geschäftsprojekt

Anleger, die eine spanische Aufenthaltsgenehmigung für Immobilienzwecke anstreben, sollten jetzt das Visum ohne Erwerbstätigkeit (passives Einkommenspfad) oder das Digital-Nomad-Visum (Fernarbeiterpfad) prüfen. BMC berät zu allen Aufenthaltswegen.

Rückforderung der 3 %-Quellensteuer (Modelo 211 / Modelo 210)

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtansässigen muss der Käufer 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und über Modelo 211 an die AEAT abführen.

Wenn die tatsächliche IRNR-Schuld des Verkäufers auf den Kapitalgewinn geringer ist als 3 % des Kaufpreises (häufig bei geringmargigen Verkäufen oder Verlustverkäufen), kann der Verkäufer die Differenz über Modelo 210 zurückfordern. Anträge müssen innerhalb von 4 Jahren nach dem Einbehaltereignis eingereicht werden.

Rechenbeispiel:

• Nichtansässiger verkauft Madrider Wohnung für 400.000 €
• Käufer behält 3 % = 12.000 € ein (gezahlt über Modelo 211)
• Ursprüngliche Anschaffungskosten Verkäufer: 370.000 €; IRNR auf Gewinn: (400k - 370k) × 19 % = 5.700 €
• Rückforderung: 12.000 - 5.700 = 6.300 € über Modelo 210

Der Erstattungsprozess dauert 6–18 Monate ab Einreichung. BMC übernimmt die Modelo-210-Einreichung und verfolgt die Rückerstattung.

SOCIMI: Detaillierte Anforderungen und BME-Growth-Notierung

Zusammenfassung der SOCIMI-Anforderungen (Ley 11/2009, geändert durch Ley 16/2012)

BMC hat an der Strukturierung zweier spanischer SOCIMIs mitgewirkt und unterhält Beziehungen zu spezialisierten Notierungsberatern für BME-Growth.

Spanisches Mietrecht und Mieterschutz

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994 mit Änderungen durch Ley 12/2023)

Das spanische Mietrecht für Wohnimmobilien wurde durch die Wohnraumgesetzgebung 2023 erheblich reformiert:

• Mindestvertragslaufzeit: 5 Jahre (natürliche Person als Vermieter) oder 7 Jahre (juristische Person als Vermieter)
• Mieterhöhungsbegrenzung: Während des laufenden Vertrags gebunden an den neuen Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) — im Jahr 2025 deutlich niedriger als die allgemeine Inflation
• Kaution: maximal 2 Monatsnettokaltmieten (für Wohnraummiete); muss beim zuständigen regionalen Institut hinterlegt werden

Für Gewerbeimmobilien (alquiler de local de negocio) gilt die LAU ebenfalls, aber mit mehr Vertragsfreiheit.

Verwertung bei Mietausfall (Desahucio)

Das spanische Räumungsverfahren (procedimiento de desahucio express, Ley 1/2000 / Ley 5/2018) wurde reformiert, bleibt aber zeitaufwendig: durchschnittlich 6–12 Monate von der Klage bis zur tatsächlichen Räumung. In stark nachgefragten Städten (Barcelona, Valencia) sind soziale Sicherheitsprüfungen obligatorisch, bevor Räumungsurteile vollstreckt werden können.

Steuerpflicht auf Mieteinnahmen: Unterschiede Kurzzeit vs. Langzeit

Für Langzeitmiete (> 3 Monate) zahlen EU/EWR-Nichtansässige 19 % auf Nettogewinn via Modelo 210. Für Kurzzeit-/Ferienvermietung gilt dasselbe, aber mit strikteren Prüfungen durch die AEAT bezüglich der tatsächlichen Vermietungsdauer.

Kaufpreisallokation und steuerliche Optimierung beim Erwerb

Bei Immobilienkäufen ist die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude (amortisierbar) und Boden (nicht amortisierbar) steuerlich relevant:

• Gebäudewert = amortisierbar über die Nutzungsdauer (30–70 Jahre je Objekt)
• Bodenwert = nicht amortisierbar
• Typische Aufteilung: 70–80 % Gebäude / 20–30 % Boden für urbane Wohnimmobilien

Durch eine professionelle Bewertung beim Kauf kann der Gebäudeanteil optimiert werden, was die jährliche steuerliche Abschreibung (3 % auf den Gebäudewert) maximiert und die IRNR-Bemessungsgrundlage reduziert.

Beispiel: Wohnung für 300.000 € in Madrid. Gebäudeanteil 75 % = 225.000 €. Jährliche Abschreibung: 225.000 × 3 % = 6.750 € — abzugsfähig für EU/EWR-Nichtansässige in der Modelo-210-Jahreserklärung.

Ausblick: Spanischer Immobilienmarkt 2026–2027

Angebotsengpass und Baustau

Spanien baut trotz hoher Nachfrage kaum neuen Wohnraum. Gründe: strenge Bebauungsvorschriften (urbanismo), Mangel an Bauunternehmen und Arbeitskräften nach der Finanzkrise 2008, und langwierige Baugenehmigungsverfahren. Neue Wohneinheiten 2025: ca. 105.000 — weit unter dem Bedarf von 250.000+/Jahr (BBVA-Research-Schätzung).

Preistrend nach CCAA

• Madrid, Balearen, Málaga: anhaltend starke Preissteigerungen erwartet (5–10 %/Jahr 2026–2027)
• Valencia: Recovery nach DANA, strukturelle Nachfrage intakt
• Kataluña: stagnierende Kaufpreise durch Regulierung, aber starke Mietnachfrage

Für langfristige Anleger (10+ Jahre Haltedauer) bietet der spanische Markt aufgrund struktureller Unterversorgung solide reale Renditeaussichten, trotz des herausfordernden steuerlichen Umfelds für Nichtansässige.