Spanien bleibt eines der bevorzugten Immobilieninvestitionsziele für ausländische Käufer. Laut Daten des Allgemeinen Rates der Notare machten Ausländer im Jahr 2024 14,7% der Wohnimmobilientransaktionen in Spanien aus, mit einem durchschnittlichen Transaktionspreis, der höher ist als der inländischer Käufer. Dieser Leitfaden untersucht detailliert die steuerlichen Pflichten, die nichtansässige Investoren auf dem spanischen Immobilienmarkt im Jahr 2025 betreffen.
IRNR: Die wichtigste Steuer für den nichtansässigen Immobilieneigentümer
Der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), geregelt durch das Königliche Gesetzesdekret 5/2004 vom 5. März (das konsolidierte IRNR-Gesetz) und entwickelt durch das Königliche Dekret 1776/2004, ist die Steuer auf in Spanien erzielte Einkünfte nichtansässiger natürlicher und juristischer Personen.
Mieteinnahmen: 19% gegenüber 24%
Mieteinnahmen aus in Spanien befindlichen Immobilien unterliegen dem IRNR zu folgenden Sätzen:
- 19% für Ansässige der Europäischen Union, des Europäischen Wirtschaftsraums, Islands und Norwegens. EWR-Bürger können direkt mit der Erzielung der Einkünfte verbundene Ausgaben abziehen (Hypothekenzinsen, Immobilienabschreibung, Versicherung, IBI-Grundsteuer, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen) und das Nettoeinkommen identisch wie ein Ansässiger nach den Einkommensteuernormen berechnen.
- 24% für Ansässige in Drittländern. Diese Steuerpflichtigen werden auf Bruttoeinkommen ohne die Möglichkeit des Ausgabenabzugs besteuert, sofern nicht ein anwendbares Doppelbesteuerungsabkommen Abweichendes vorsieht.
Diese unterschiedliche Behandlung zwischen EU/EWR- und Nicht-EWR-Ansässigen wurde vom Gerichtshof in seinem Urteil vom 3. September 2014 (Rechtssache C-127/12) als europarechtswidrig erklärt, was Spanien verpflichtete, den Satz für EWR-Ansässige anzugleichen. Für Nicht-EWR-Ansässige bleibt die Differenzierung bestehen und wird auf europäischer Ebene nicht in Frage gestellt.
Unterstellte Einkünfte bei nicht vermieteten Immobilien
Ein nichtansässiger Eigentümer einer Immobilie in Spanien, die weder vermietet noch als Hauptwohnsitz genutzt wird, muss jährlich Einkünfte von 2% des Katasterwerts der Immobilie unterstellen (1,1%, wenn der Katasterwert ab dem 1. Januar 1994 überarbeitet wurde). Diese unterstellten Einkünfte werden zu 19% oder 24% je nach Wohnsitz des Eigentümers besteuert.
Beispielsweise erzeugt eine Wohnung mit einem Katasterwert von €100.000 unterstellte Einkünfte von €1.100 (bei überarbeitetem Katasterwert) oder €2.000 (bei nicht überarbeitetem), mit einer IRNR-Schuld von €209 bzw. €380 für einen EU-Bürger.
Mehrwertsteuer auf Immobilientransaktionen: Erst- gegenüber Zweitveräußerung
Die indirekte Besteuerung von Immobilientransaktionen folgt unterschiedlichen Regeln je nachdem, ob es sich um eine Erst- oder Zweitveräußerung handelt:
- Erstveräußerung: unterliegt der Mehrwertsteuer zu 10% (Wohnimmobilien), 4% (Sozialwohnungen) oder 21% (Gewerbeimmobilien, Garagen und Bauland). Der Verkäufer muss dem Käufer die MwSt berechnen, der sie abziehen kann, wenn er eine steuerpflichtige Person ist und die Immobilie für eine wirtschaftliche Tätigkeit erwirbt.
- Zweitveräußerung: von der MwSt befreit und der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO) unterworfen, mit von jeder Autonomen Gemeinschaft festgelegten Sätzen. Regionale Sätze reichen von 6% in Madrid und den Balearen bis zu 11% in Katalonien und Galicien. Der nichtansässige Käufer einer zweitveräußerten Immobilie zahlt TPO auf den im notariellen Kaufvertrag erklärten Marktwert.
Vermögensteuer für Nichtansässige
Nichtansässige mit in Spanien befindlichen Vermögenswerten sind verpflichtet, die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio, IP) einzureichen, wenn der Nettowert ihrer spanischen Vermögenswerte und Rechte €700.000 übersteigt. Der staatliche Mindestfreibetrag beträgt €700.000, gilt aber vollständig nur für Ansässige in Autonomen Gemeinschaften ohne eigene Regelung. Nichtansässige werden nach den staatlichen Regeln besteuert, sofern sie nicht in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat ansässig sind, in welchem Fall sie sich für die Anwendung der Regeln der Autonomen Gemeinschaft entscheiden können, in der der größte Wert ihrer spanischen Vermögenswerte liegt.
Die progressiven Vermögensteuersätze reichen von 0,2% (für die Steuerbemessungsgrundlage von €0 bis €167.129,45) bis 3,5% (für Bemessungsgrundlagen über €10.695.996,06) gemäß der Skala in Artikel 30 des Gesetzes 19/1991.
Die Vorübergehende Solidaritätssteuer auf Großvermögen (Gesetz 38/2022) besteuert Nettovermögen über €3 Millionen zu Sätzen von 1,7%, 2,1% und 3,5% und wirkt als Ergänzung zur Vermögensteuer. Für Nichtansässige mit spanischen Vermögenswerten über dieser Schwelle schafft diese Abgabe eine zusätzliche Belastung in Autonomen Gemeinschaften, die die Vermögensteuer zuvor abgeschafft oder reduziert hatten (Madrid, Andalucía).
Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen: Die 3%-Einbehaltung
Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer — ob ansässig oder nicht — verpflichtet, 3% des Verkaufspreises als Vorauszahlung auf den IRNR einzubehalten und an die AEAT abzuführen (Artikel 25.2 des konsolidierten IRNR-Gesetzes). Diese Einbehaltung ist eine Vorauszahlung der Steuer, die der Nichtansässige in Formular 210 abrechnet.
Der Kapitalgewinn errechnet sich als Differenz zwischen dem Übertragungswert (Verkaufspreis abzüglich Kosten und Provisionen) und dem Anschaffungswert (Kaufpreis zuzüglich Anschaffungskosten, einschließlich MwSt oder TPO, Notargebühren und Grundbuchgebühren). Der monetäre Aktualisierungskoeffizient (seit 2015 für Ansässige abgeschafft und für Nichtansässige nicht anwendbar) gilt nicht.
Der anwendbare Satz auf den Gewinn beträgt 19% für EU/EWR-Ansässige und 24% für andere. Übersteigt die 3%-Einbehaltung die resultierende Steuerschuld, hat der Nichtansässige Anspruch auf Erstattung des Überschusses.
Doppelbesteuerungsabkommen und Steuerplanung
Spanien hat Doppelbesteuerungsabkommen mit mehr als 100 Ländern. Die meisten davon reservieren das ausschließliche Recht auf die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien dem Staat, in dem sich das Vermögen befindet (Artikel 13.1 des OECD-Musterabkommens), was bedeutet, dass Abkommen die spanische Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen generell nicht eliminieren.
Abkommen können jedoch die Besteuerung von Mieteinnahmen reduzieren, indem sie den anwendbaren Quellensteuersatz begrenzen oder spezifische Bedingungen festlegen. Vor der Strukturierung einer Immobilieninvestition in Spanien ist es unerlässlich, das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen basierend auf dem Wohnsitzland des Investors zu analysieren.
Investitionsstruktur: Direkteigentum gegenüber Gesellschaft
Der nichtansässige Investor kann die Immobilie persönlich oder über eine Gesellschaft erwerben. Jede Struktur hat ihre Vor- und Nachteile:
- Direkteigentum: größere administrative Einfachheit, IRNR-Besteuerung zu 19%–24% auf Einkünfte und Gewinne, direkte Anwendung des persönlichen Abkommens des Investors, keine Gesellschaftskomplexität.
- Spanische Gesellschaft (SL oder SA): Besteuerung nach der Körperschaftsteuer zu 25%, mit der Möglichkeit, Finanzierungskosten, Abschreibungen und alle Betriebsausgaben abzuziehen. Dividendenausschüttung an die nichtansässige Muttergesellschaft kann einer 19%igen Quellensteuer unterliegen (reduziert oder eliminiert nach Abkommen oder der EU-Mutter-Tochter-Richtlinie).
- Nicht-EU-Auslandsgesellschaft: unterliegt der Sonderabgabe nach Artikel 40 des konsolidierten IRNR-Gesetzes (3% jährlich auf den Katasterwert), wenn sie keine echte wirtschaftliche Tätigkeit nachweisen oder von einem Doppelbesteuerungsabkommen profitieren kann.
Bei BMC berät unser spezialisiertes Steuerteam nichtansässige Investoren bei Strukturen für den Erwerb spanischer Immobilien, Compliance-Pflichten und Steuerplanung. Erfahren Sie mehr über unsere Steuerdienstleistungen.
