Öffentliche Urkunde (Escritura Pública)

Was ist eine Escritura Pública?

Eine Escritura Pública ist ein förmliches Dokument, das vor einem spanischen Notar (notario) errichtet wird — einem hochqualifizierten Rechtsjuristen, der als Amtsträger die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und ihren Willen zum beurkundeten Rechtsgeschäft bestätigt. Der Notar bringt sein Dienstsiegel und seine Unterschrift an und verleiht dem Dokument damit die fe pública notarial (notarielle öffentliche Glaubwürdigkeit) — die Rechtssicherheit, dass das Rechtsgeschäft wie beschrieben stattgefunden hat.

Spanische Notare gehören einem reglementierten Berufsstand (Notariado) mit einer Numerus-clausus-Zulassung an. Anders als in Common-Law-Ländern, wo ein Notar eine verhältnismäßig untergeordnete Funktion erfüllt, spielt der Notar in Spanien (wie in den meisten zivilrechtlichen Ländern) eine zentrale Rolle im Rechtssystem.

Wann ist eine öffentliche Urkunde erforderlich?

Das spanische Recht schreibt für eine Vielzahl von Transaktionen eine Escritura Pública vor. Die wichtigsten für ausländische Investoren sind:

Ohne die notarielle Urkunde können viele dieser Rechtsgeschäfte nicht eingetragen werden (im Handelsregister oder Grundbuch), und Dritte sind rechtlich nicht an sie gebunden.

Der Beurkundungsprozess

1. Vorbereitung: Der Notar (oder die Anwälte der Parteien) entwirft die Urkunde auf der Grundlage der vereinbarten Bedingungen und der erforderlichen Unterlagen.
2. Unterzeichnungstermin (Firma): Alle Parteien (oder ihre bevollmächtigten Vertreter mit Poder) erscheinen vor dem Notar. Der Notar liest die Urkunde vor, bestätigt das Verständnis und den Willen und bezeugt die Unterschriften.
3. Ausstellung von Ausfertigungen (copias): Der Notar verwahrt das Original (protocolo) und stellt copias autorizadas (beglaubigte Notariatsausfertigungen) für die Parteien aus. Diese Ausfertigungen haben die gleiche Rechtskraft wie das Original.
4. Eintragung: Soweit erforderlich, wird die notarielle Ausfertigung beim zuständigen Register (Registro Mercantil, Registro de la Propiedad) eingereicht.

Notargebühren

Notargebühren (aranceles notariales) in Spanien sind staatlich geregelt — sie sind nicht frei verhandelbar. Die Gebühren werden auf der Grundlage des wirtschaftlichen Werts der Transaktion (bei Immobilien- und Kapitalvorgängen) oder eines Festtarifs (bei Vollmachten, Beglaubigungen) berechnet. Für einen normalen Immobilienkauf über 300.000 EUR liegen die Notargebühren in der Regel zwischen 800 und 1.200 EUR; für eine SL-Gründung ca. 200–400 EUR.

Im Ausland ansässige Ausländer: Apostille und beglaubigte Übersetzung

Wenn eine spanische öffentliche Urkunde im Ausland verwendet werden soll oder wenn ein ausländisches Dokument als gleichwertig zu einer spanischen Urkunde vorzulegen ist, muss das Dokument in der Regel:

1. Apostilliert werden (wenn das ausländische Land Unterzeichnerstaat des Haager Übereinkommens ist) — die Apostille bestätigt die Echtheit der Unterschrift und des Siegels des Notars.
2. Von einem beglaubigten Übersetzer (traductor jurado) ins Spanische übersetzt werden.

Digitale Beurkundung

Spanien hat schrittweise digitale Notardienstleistungen eingeführt. Seit 2023 können bestimmte öffentliche Urkunden (insbesondere für Gesellschaftsgründungen und -änderungen) vollständig online über die sichere digitale Plattform des Notars unter Verwendung von Videokonferenzen und elektronischen Signaturen errichtet werden. Dies ist besonders praktisch für ausländische Investoren, die nicht nach Spanien reisen können.

Wie BMC helfen kann

Wir koordinieren den gesamten Beurkundungsprozess für unsere Mandanten: Erstellung von Urkundenentwürfen, Abstimmung mit dem Notar, Sicherstellung, dass alle Parteien über die erforderlichen Ausweisdokumente und Vollmachten verfügen, Abwicklung der post-Beurkundungs-Registereintragungen sowie Verwaltung der Apostillierung und beglaubigten Übersetzung ausländischer Dokumente.