Les paiements pour la construction d'un nouveau logement doivent être effectués sous deux ans

L'application de l'exonération pour réinvestissement dans la construction d'une résidence principale nécessite le respect strict de délais temporels. L'intention de construire ne suffit pas ; l'exécution financière et l'achèvement des travaux doivent s'ajuster aux limites fixées par la réglementation de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF).

Ce qu'a décidé la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) a précisé que, pour bénéficier de l'exonération lors de la vente d'une résidence principale pour en construire une autre, deux conditions temporelles simultanées doivent être remplies :

• Délai de réinvestissement : La totalité du montant obtenu par la transmission de l'ancien logement doit être appliquée à la nouvelle construction dans un délai maximum de deux ans à compter de la date de la vente.
• Délai d'achèvement : Les travaux doivent être terminés dans une période ne dépassant pas quatre ans à compter du premier paiement destiné à la construction.

Le critère établit que tout paiement effectué au-delà de la limite des deux ans suivant la transmission ne pourra pas être comptabilisé comme montant réinvesti pour l'exonération.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes une personne physique vendant sa résidence principale dans le but de construire un nouveau logement et d'éviter le paiement de la plus-value patrimoniale, vous devez planifier votre trésorerie avec précision. Le risque principal réside dans le décalage entre la vente et les paiements au constructeur. Si les décaissements prévus pour les travaux sont exécutés au-delà de la deuxième année suivant la vente, cet excédent de fonds ne sera pas couvert par l'exonération, ce qui générera une obligation fiscale sur la partie non réinvestie.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire d'assurer un suivi rigoureux du calendrier des paiements et de la date de début de l'investissement. Étant donné que le délai de quatre ans pour achever les travaux se calcule à partir du premier paiement effectué, la gestion des délais de construction est aussi critique que la gestion des fonds obtenus par la vente. Il est recommandé d'évaluer chaque situation particulière pour s'assurer que la totalité du capital est mobilisée dans les marges légales établies par la Loi de l'IRPF et son Règlement.