Zahlungen für den Bau eines neuen Eigenheims müssen innerhalb von zwei Jahren erfolgen

Die Anwendung der Steuerbefreiung bei der Reinvestition in den Bau eines Eigenheims erfordert die strikte Einhaltung zeitlicher Fristen. Es reicht nicht aus, die Absicht zum Bau zu haben; vielmehr müssen die finanzielle Abwicklung und der Abschluss der Arbeiten den durch die Vorschriften der Einkommensteuer (IRPF) gesetzten Grenzen entsprechen.

Was die DGT entschieden hat

Die Dirección General de Tributos (DGT) hat präzisiert, dass für die Inanspruchnahme der Befreiung beim Verkauf eines Eigenheims und dem Bau eines neuen zwei zeitliche Anforderungen gleichzeitig erfüllt sein müssen:

• Reinvestitionsfrist: Der gesamte Betrag, der aus der Veräußerung der bisherigen Wohnung erzielt wurde, muss innerhalb einer Frist von maximal zwei Jahren ab dem Verkaufsdatum für den Neubau verwendet werden.
• Abschlussfrist: Die Bauarbeiten müssen in einem Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren abgeschlossen sein, gerechnet ab dem Zeitpunkt der ersten für den Bau geleisteten Zahlung.

Das Kriterium legt fest, dass jede Zahlung, die außerhalb der Zwei-Jahres-Frist nach der Veräußerung geleistet wird, nicht als reinvestierter Betrag für die Steuerbefreiung angerechnet werden kann.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine natürliche Person sind, die ihr Eigenheim verkauft, um ein neues zu bauen und die Zahlung der Kapitalertragssteuer zu vermeiden, müssen Sie Ihren Cashflow präzise planen. Das Hauptrisiko liegt in der zeitlichen Diskrepanz zwischen dem Verkauf und den Zahlungen an den Bauunternehmer. Wenn die für die Bauarbeiten vorgesehenen Auszahlungen über das zweite Jahr nach dem Verkauf hinaus erfolgen, ist dieser überschüssige Betrag nicht durch die Befreiung abgedeckt, was eine Steuerpflicht für den nicht reinvestierten Teil zur Folge hat.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, den Zahlungsplan und das Datum des Investitionsbeginns genau zu überwachen. Da die Vierjahresfrist für den Abschluss der Arbeiten ab der ersten geleisteten Zahlung berechnet wird, ist das Management der Bauzeiten ebenso kritisch wie die Verwaltung der durch den Verkauf erzielten Mittel. Es wird empfohlen, jede Einzelsituation zu prüfen, um sicherzustellen, dass das gesamte Kapital innerhalb der in dem IRPF-Gesetz und seiner Verordnung festgelegten gesetzlichen Spielräume mobilisiert wird.