Los pagos para construir una nueva vivienda deberán realizarse en dos años

La aplicación de la exención por reinversión en la construcción de una vivienda habitual requiere el cumplimiento estricto de plazos temporales. No basta con la intención de construir, sino que la ejecución financiera y la finalización de la obra deben ajustarse a los límites marcados por la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha precisado que, para beneficiarse de la exención al vender una vivienda habitual y construir otra, deben concurrir dos requisitos temporales simultáneos:

• Plazo de reinversión: La totalidad del importe obtenido por la transmisión de la vivienda anterior debe aplicarse a la nueva construcción en un plazo máximo de dos años desde la fecha de la venta.
• Plazo de finalización: La obra debe estar terminada en un periodo no superior a cuatro años desde que se realiza el primer pago destinado a la construcción.

El criterio establece que cualquier pago realizado fuera del límite de los dos años tras la transmisión no podrá computarse como importe reinvertido para la exención.

Qué significa para ti

Si usted es una persona física que vende su vivienda habitual con el objetivo de construir una nueva y evitar el pago de la ganancia patrimonial, debe planificar su flujo de caja con precisión. El riesgo principal reside en la desincronización entre la venta y los pagos al constructor. Si los desembolsos previstos para la obra se ejecutan más allá del segundo año tras la venta, ese exceso de dinero no estará cubierto por la exención, lo que generará una obligación tributaria por la parte no reinvertida.

Qué conviene hacer

Es necesario realizar un seguimiento riguroso del calendario de pagos y de la fecha de inicio de la inversión. Dado que el plazo de cuatro años para finalizar la obra se computa desde el primer pago realizado, la gestión de los tiempos de construcción es tan crítica como la gestión de los fondos obtenidos por la venta. Se recomienda valorar cada situación particular para asegurar que la totalidad del capital se movilice dentro de los márgenes legales establecidos en la Ley del IRPF y su Reglamento.