La TVA d'un échange ne peut être intégrée comme majoration de la valeur d'acquisition dans l'IRPF

Le calcul de la plus-value ou de la moins-value patrimoniale lors de la transmission d'immeubles nécessite de déterminer avec précision la valeur d'acquisition. Une question récurrente surgit lorsque l'opération d'acquisition, telle qu'un échange, est affectée par une résolution contractuelle, soulevant le doute sur les coûts qui peuvent être intégrés dans ladite valeur pour réduire la base imposable de l'IRPF.

Ce qu'a décidé la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) a précisé que la valeur d'acquisition comprend le montant réel de l'achat, les investissements, les améliorations ainsi que les frais ou taxes inhérents, à l'exclusion des intérêts. Dans le cas de biens reçus par héritage, le montant réel est celui déterminé selon les règles de l'Impôt sur les Successions et les Donations.

Concernant la consultation posée, l'organe décisionnel indique que la TVA acquittée lors d'un échange ne peut pas être incluse comme une majoration de la valeur d'acquisition. Le fondement de cette décision est que cet impôt frappe le logement futur et qu'en cas de résolution de l'échange, c'est le droit au remboursement de l'impôt qui prévaut. Toutefois, la DGT autorise l'inclusion d'autres coûts : les frais et taxes inhérents à l'exercice de la clause résolutoire qui s'avèrent nécessaires pour reconnaître la propriété du terrain peuvent être comptabilisés.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes un particulier ayant hérité d'un bien immobilier et ayant par la suite réalisé un échange qui a fini par être résolu, vous devez être prudent lors du calcul de la valeur d'acquisition pour la vente future de ce bien. Vous ne pourrez pas ajouter la TVA payée lors de l'opération d'échange pour augmenter la valeur d'acquisition et, par conséquent, diminuer la plus-value patrimoniale dans votre déclaration d'IRPF.

Ce critère limite la capacité de réduire la charge fiscale lors de la transmission de biens ayant fait l'objet de processus d'échange annulés ou résolus, car l'Administration considère que la TVA ne fait pas partie du coût réel du bien hérité, mais constitue un impôt doté de son propre mécanisme de remboursement.

Ce qu'il convient de faire

Face à une telle situation, il est nécessaire de réaliser un décompte détaillé de tous les frais associés à la propriété de l'immeuble. Il est fondamental de distinguer la TVA de l'opération d'échange des frais ou taxes découlant de la clause résolutoire qui sont, eux, admis par la réglementation de l'IRPF. Évaluer chaque cas individuellement est essentiel pour s'assurer que le calcul de la plus-value respecte strictement la Loi de l'IRPF et évite d'éventuelles demandes de l'Agence Tributaire.