Décès du bailleur et détermination des dates d'acquisition de l'immeuble

La détermination des dates d'acquisition et des valeurs d'un immeuble est un facteur déterminant pour le calcul des plus-values ou moins-values patrimoniales dans l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Une récente consultation contraignante de la Direction Générale des Tributs (DGT) aborde la complexité qui surgit lorsque le bailleur d'un immeuble décède et qu'une subrogation se produit.

Ce qu'a résolu la DGT

La consultation demandait si le décès du bailleur générait une nouvelle date de location dans le cadre de la subrogation et comment devaient être déterminées la date et la valeur d'acquisition de l'immeuble. Après avoir analysé la réglementation en vigueur, la DGT a établi ce qui suit :

• Contrat de bail : Le décès du bailleur ne modifie pas la date du contrat original. La subrogation des héritiers dans la position contractuelle du défunt n'implique pas la création d'un nouveau lien juridique avec une date différente, mais la continuation du contrat existant.
• Acquisition de l'immeuble : La date et la valeur d'acquisition de l'immeuble ne sont pas uniques dans les cas de succession. L'acquisition se compose de différentes dates et valeurs selon le droit acquis par chaque successeur, en respectant la nature de la transmission.

Ce critère se fonde sur l'application de la Loi de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (LIRPF), du Code Civil et du Règlement de l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (RISD), selon le cas.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes l'héritier d'un immeuble qui est loué, vous devez tenir compte du fait que la relation avec le locataire est maintenue selon les conditions et la date du contrat original. Il ne faut pas considérer qu'il existe un nouveau contrat de location à partir du décès du propriétaire. De même, pour le calcul de futures plus-values patrimoniales lors de la vente de l'immeuble, vous ne pourrez pas appliquer une date d'acquisition unique pour tous les héritiers, car chacun possède des droits aux caractéristiques propres découlant de la succession.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire d'analyser en détail l'acte de succession et les contrats de bail précédents pour identifier correctement les dates et les valeurs d'acquisition de chaque partie. Étant donné que la détermination de ces éléments impacte directement la charge fiscale d'une transmission future, il est recommandé d'évaluer chaque situation particulière pour s'assurer que le calcul de la plus-value patrimoniale soit exact.