Tod des Vermieters und Bestimmung des Erwerbsdatums der Immobilie

Die Bestimmung der Erwerbsdaten und der Werte einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für die Berechnung von Veräußerungsgewinnen oder -verlusten in der Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF). Eine aktuelle verbindliche Auskunft der Dirección General de Tributos (DGT) befasst sich mit der Komplexität, die entsteht, wenn der Vermieter einer Immobilie stirbt und eine Subrogation eintritt.

Was die DGT entschieden hat

Die Anfrage warf die Frage auf, ob der Tod des Vermieters im Rahmen der Subrogation ein neues Mietdatum begründet und wie das Erwerbsdatum sowie der Wert der Immobilie zu bestimmen sind. Nach Analyse der geltenden Vorschriften hat die DGT Folgendes festgelegt:

• Mietvertrag: Der Tod des Vermieters ändert das Datum des ursprünglichen Vertrags nicht. Die Subrogation der Erben in die Vertragsposition des Erblassers impliziert nicht die Schaffung einer neuen Rechtsverbindung mit einem anderen Datum, sondern die Fortführung des bestehenden Vertrags.
• Erwerb der Immobilie: Das Erwerbsdatum und der Wert der Immobilie sind in Erbfällen nicht einheitlich. Der Erwerb setzt sich aus verschiedenen Daten und Werten zusammen, je nach dem durch jeden Nachfolger erworbenen Recht, wobei die Art der Übertragung zu respektieren ist.

Dieses Kriterium basiert auf der Anwendung des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen (LIRPF), des Zivilgesetzbuches und der Verordnung zur Einkommensteuer für Nichtansässige (RISD), je nach Sachlage.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Erbe einer vermieteten Immobilie sind, müssen Sie beachten, dass das Verhältnis zum Mieter zu den Bedingungen und dem Datum des ursprünglichen Vertrags fortbesteht. Es darf nicht davon ausgegangen werden, dass ab dem Tod des Eigentümers ein neuer Mietvertrag besteht. Ebenso können Sie für die Berechnung künftiger Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf der Immobilie kein einheitliches Erwerbsdatum für alle Erben anwenden, da jeder von ihnen Rechte mit eigenen Merkmalen besitzt, die sich aus der Erbfolge ergeben.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, die Erbschaftsurkunde und die vorherigen Mietverträge im Detail zu analysieren, um die Erwerbsdaten und -werte für jede Partei korrekt zu identifizieren. Da die Bestimmung dieser Elemente die Steuerlast einer künftigen Übertragung direkt beeinflusst, wird empfohlen, jede Einzelsituation zu bewerten, um sicherzustellen, dass die Berechnung des Veräußerungsgewinns exakt ist.