Fallecimiento del arrendador y determinación de fechas de adquisición del inmueble

La determinación de las fechas de adquisición y los valores de un inmueble es un factor determinante para el cálculo de las ganancias o pérdidas patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) aborda la complejidad que surge cuando el arrendador de un inmueble fallece y se produce una subrogación.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta planteaba si el fallecimiento del arrendador generaba una nueva fecha de arrendamiento en el marco de la subrogación y cómo debía determinarse la fecha y el valor de adquisición del inmueble. Tras analizar la normativa vigente, la DGT ha establecido lo siguiente:

• Contrato de arrendamiento: El fallecimiento del arrendador no modifica la fecha del contrato original. La subrogación de los herederos en la posición contractual del causante no implica la creación de un nuevo vínculo jurídico con fecha distinta, sino la continuación del contrato existente.
• Adquisición del inmueble: La fecha y el valor de adquisición del inmueble no son únicos en casos de herencia. La adquisición se compone de distintas fechas y valores según el derecho adquirido por cada sucesor, respetando la naturaleza de la transmisión.

Este criterio se fundamenta en la aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), el Código Civil y el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (RISD), según corresponda.

Qué significa para ti

Si usted es heredero de un inmueble que se encuentra arrendado, debe tener en cuenta que la relación con el inquilino se mantiene bajo las condiciones y la fecha del contrato original. No se debe considerar que existe un nuevo contrato de alquiler a partir del fallecimiento del propietario. Asimismo, para el cálculo de futuras ganancias patrimoniales por la venta del inmueble, no podrá aplicar una única fecha de adquisición para todos los herederos, ya que cada uno posee derechos con características propias derivadas de la sucesión.

Qué conviene hacer

Es necesario analizar con detalle la escritura de herencia y los contratos de arrendamiento previos para identificar correctamente las fechas y valores de adquisición de cada parte. Dado que la determinación de estos elementos impacta directamente en la carga tributaria de una futura transmisión, se recomienda valorar cada situación particular para asegurar que el cálculo de la ganancia patrimonial sea exacto.