Calcul de la réduction de 90 % sur les loyers en zones tendues

L'application de la réduction de 90 % de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) pour les bailleurs de logements situés dans des zones de marché résidentiel tendu nécessite le respect de conditions spécifiques concernant le montant du loyer. La Dirección General de Tributos (DGT) a émis un critère déterminant pour établir sur quelle base doit être calculée la réduction exigée par la réglementation en vigueur.

Ce qu'a décidé la DGT

La consultation portait sur la question de savoir si le calcul de la réduction de 5 % du loyer devait être effectué en prenant comme référence le montant initial du contrat précédent ou le dernier montant après les mises à jour annuelles. La DGT a tranché : le loyer initial du nouveau contrat doit être inférieur de plus de 5 % par rapport au dernier loyer du contrat précédent.

Ce calcul ne doit pas être effectué sur le prix de début du bail précédent, mais sur le dernier montant du bail après avoir appliqué la clause de mise à jour annuelle (comme l'IPC), si elle existait dans le contrat précédent. Les conditions de cette réduction doivent être remplies au moment de la conclusion du nouveau contrat et maintenues pendant toute sa durée de validité.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes propriétaire d'un logement situé dans une zone déclarée comme marché résidentiel tendu et que vous souhaitez bénéficier de la réduction de 90 % de l'IRPF, vous devez être particulièrement vigilant lors de la transition entre les contrats. Il ne suffit pas de baisser le prix par rapport au début du contrat précédent ; la baisse doit être réelle par rapport au dernier loyer perçu, incluant les mises à jour convenues.

Ce critère affecte directement la planification de vos revenus locatifs et l'application correcte de la Loi 12/2023 et de la Loi 35/2006 (LIRPF). Une erreur dans le calcul de cette marge de 5 % pourrait invalider le droit à la réduction fiscale lors d'un contrôle.

Ce qu'il convient de faire

Avant de formaliser un nouveau contrat de bail dans le but d'appliquer cet avantage fiscal, il est nécessaire de :

• Vérifier le dernier loyer perçu par l'ancien locataire, en incluant toute mise à jour par l'IPC appliquée.
• Calculer que le nouveau loyer proposé est, effectivement, inférieur à ce montant d'au moins 5 %.
• S'assurer que les conditions de la réduction sont maintenues pendant toute la durée du nouveau contrat.
• Évaluer chaque situation contractuelle de manière individuelle pour garantir la conformité à la réglementation.