Berechnung der 90 %-Minderung bei der Miete in angespannten Wohngebieten

Die Anwendung der 90 %-Minderung der Einkommensteuer (IRPF) für Vermieter von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erfordert die Erfüllung spezifischer Anforderungen an die Höhe der Miete. Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat ein entscheidendes Kriterium veröffentlicht, um festzulegen, auf welcher Basis die durch die geltende Rechtsvorschrift geforderte Minderung zu berechnen ist.

Was die DGT entschieden hat

Die gestellte Anfrage bezog sich darauf, ob die Berechnung der 5 %-Minderung der Miete auf Basis des ursprünglichen Betrags des vorangegangenen Vertrages oder auf Basis des letzten Betrags nach den jährlichen Anpassungen erfolgen sollte. Die DGT hat entschieden, dass die Anfangsmiete des neuen Vertrages um mehr als 5 % gegenüber der letzten Miete des vorangegangenen Vertrages niedriger sein muss.

Diese Berechnung darf nicht auf dem Preis erfolgen, mit dem das vorherige Mietverhältnis begann, sondern auf dem letzten Mietbetrag nach Anwendung der jährlichen Anpassungsklausel (wie dem IPC), sofern diese im vorangegangenen Vertrag enthalten war. Die Voraussetzungen für diese Minderung müssen zum Zeitpunkt des Abschlusses des neuen Vertrages erfüllt sein und während seiner gesamten Laufzeit bestehen bleiben.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung in einem als angespannter Wohnungsmarkt erklärten Gebiet sind und von der 90 %-Minderung der Einkommensteuer (IRPF) profitieren möchten, müssen Sie besonders auf den Übergang zwischen den Verträgen achten. Es reicht nicht aus, den Preis im Vergleich zum Beginn des vorangegangenen Vertrages zu senken; die Senkung muss real gegenüber der zuletzt erhaltenen Miete erfolgen, einschließlich der vereinbarten Anpassungen.

Dieses Kriterium wirkt sich direkt auf die Planung Ihrer Mieteinahmen und die korrekte Anwendung des Gesetzes 12/2023 und des Gesetzes 35/2006 (LIRPF) aus. Ein Fehler bei der Berechnung dieser 5 %-Spanne könnte das Recht auf die Steuerermäßigung bei einer Prüfung hinfällig machen.

Was ratsam ist

Bevor Sie einen neuen Mietvertrag mit dem Ziel abschließen, diese Steuervergünstigung anzuwenden, ist es notwendig:

• Die letzte vom vorherigen Mieter erhaltene Miete zu überprüfen, einschließlich etwaiger angewandter IPC-Anpassungen.
• Zu berechnen, dass die neue vorgeschlagene Miete tatsächlich um mehr als 5 % unter diesem Betrag liegt.
• Sicherzustellen, dass die Bedingungen der Minderung während der gesamten Dauer des neuen Vertrages eingehalten werden.
• Jede vertragliche Situation individuell zu bewerten, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten.