Calcul de la plus-value immobilière d'origine mixte : achat et héritage

La détermination de la plus-value ou de la moins-value lors de la transmission de biens immobiliers est un aspect critique de la déclaration de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Récemment, la Dirección General de Tributos (DGT) a clarifié la procédure technique lorsqu'un bien immobilier a une origine mixte, c'est-à-dire lorsqu'une partie a été acquise par voie de vente et l'autre par voie de succession.

Ce qu'a résolu la DGT

La consultation porte sur la manière correcte de calculer la plus-value découlant de la vente d'un bien immobilier dont la propriété provient de deux voies distinctes. Le critère de la DGT établit qu'on ne peut pas appliquer une valeur d'acquisition unique pour la totalité du bien, mais qu'il faut procéder à un calcul segmenté :

• Pour la part achetée : La valeur d'acquisition sera le montant réel de la vente, augmenté des frais et investissements réalisés, en prenant comme date d'acquisition la date de la vente.
• Pour la part héritée : La valeur d'acquisition sera celle résultant de l'application des règles de l'Impôt sur les Successions et les Donations, en prenant comme date d'acquisition la date du décès du défunt.

Dans les deux cas, la valeur de cession sera le montant réel de la vente, à condition que celui-ci ne soit pas inférieur à la valeur de marché, après déduction des frais et impôts inhérents à la transmission. Le tout conformément aux dispositions de la Loi 35/2006 sur l'IRPF.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous avez reçu partiellement par héritage et partiellement par une vente antérieure, vous ne pouvez pas traiter l'actif comme une unité indivisible à des fins fiscales. L'administration exige que la valeur d'acquisition soit décomposée pour refléter la réalité juridique de la manière dont chaque pourcentage de propriété a été obtenu. Une erreur dans cette segmentation pourrait entraîner une liquidation incorrecte de la plus-value auprès de l'Agence Tributaire.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire de réaliser une analyse détaillée des actes d'achat et de la déclaration de succession pour identifier avec précision les valeurs et les dates de chaque pourcentage de propriété. Chaque dépense et investissement susceptible d'augmenter la valeur d'acquisition de la part achetée doit être correctement documenté. Compte tenu de la complexité technique de ce calcul, il est recommandé d'évaluer chaque situation particulière pour s'assurer que la base imposable reflète fidèlement la réglementation en vigueur.