Cálculo de la ganancia patrimonial en inmuebles con origen mixto: compra y herencia

La determinación de la ganancia o pérdida patrimonial en la transmisión de bienes inmuebles es un aspecto crítico en la declaración del IRPF. Recientemente, la Dirección General de Tributos ha clarificado el procedimiento técnico cuando la titularidad de un inmueble tiene un origen mixto, es decir, cuando una parte ha sido adquirida mediante compraventa y la otra mediante sucesión.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta aborda la forma correcta de calcular la ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble cuya propiedad proviene de dos vías distintas. El criterio de la DGT establece que no se puede aplicar un único valor de adquisición para la totalidad del bien, sino que se debe realizar un cálculo segmentado:

• Para la parte comprada: El valor de adquisición será el importe real de la compraventa, incrementado por los gastos e inversiones realizados, tomando como fecha de adquisición la fecha de la compraventa.
• Para la parte heredada: El valor de adquisición será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tomando como fecha de adquisición la fecha del fallecimiento del causante.

En ambos casos, el valor de transmisión será el importe real de la venta, siempre que este no sea inferior al valor de mercado, deduciendo los gastos e impuestos inherentes a la transmisión. Todo ello conforme a lo dispuesto en la Ley 35/2006 del IRPF.

Qué significa para ti

Si usted es propietario de un inmueble que ha recibido de forma parcial por herencia y de forma parcial mediante una compraventa previa, no puede tratar el activo como una unidad indivisible a efectos fiscales. La administración exige que se descomponga el valor de adquisición para reflejar la realidad jurídica de cómo se obtuvo cada porcentaje de la propiedad. Un error en esta segmentación podría derivar en una liquidación incorrecta de la ganancia patrimonial ante la Agencia Tributaria.

Qué conviene hacer

Es necesario realizar un análisis detallado de las escrituras de compra y de la declaración de sucesiones para identificar con precisión los valores y las fechas de cada porcentaje de titularidad. Se debe documentar correctamente cada gasto e inversión que pueda incrementar el valor de adquisición de la parte comprada. Dada la complejidad técnica de este cálculo, se recomienda valorar cada situación particular para asegurar que la base imponible refleje fielmente la normativa vigente.