Berechnung des Veräußerungsgewinns bei Immobilien mit gemischter Herkunft: Kauf und Erbe

Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts bei der Übertragung von Immobilien ist ein kritischer Aspekt bei der Erklärung der Einkommensteuer (IRPF). Kürzlich hat die Generaldirektion für Steuern (DGT) das technische Verfahren klargestellt, wenn der Besitz einer Immobilie eine gemischte Herkunft hat, das heißt, wenn ein Teil durch einen Kaufvertrag und der andere durch eine Erbfolge erworben wurde.

Was die DGT entschieden hat

Die Anfrage befasst sich mit der korrekten Art und Weise, den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie zu berechnen, deren Eigentum aus zwei verschiedenen Wegen stammt. Das Kriterium der DGT legt fest, dass nicht ein einziger Anschaffungswert für das gesamte Gut angewendet werden darf, sondern eine segmentierte Berechnung durchgeführt werden muss:

• Für den gekauften Teil: Der Anschaffungswert ist der tatsächliche Kaufpreis, zuzüglich der getätigten Ausgaben und Investitionen, wobei das Kaufdatum als Anschaffungsdatum gilt.
• Für den geerbten Teil: Der Anschaffungswert ist derjenige, der sich aus der Anwendung der Vorschriften der Erbschaft- und Schenkungsteuer ergibt, wobei das Sterbedatum des Erblassers als Anschaffungsdatum gilt.

In beiden Fällen ist der Veräußerungswert der tatsächliche Verkaufserlös, sofern dieser nicht unter dem Marktwert liegt, abzüglich der mit der Übertragung verbundenen Kosten und Steuern. Dies alles erfolgt gemäß den Bestimmungen des Gesetz 35/2006 über die Einkommensteuer (IRPF).

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, die Sie teilweise durch Erbschaft und teilweise durch einen vorangegangenen Kaufvertrag erhalten haben, können Sie den Vermögenswert steuerlich nicht als unteilbare Einheit behandeln. Die Verwaltung verlangt, dass der Anschaffungswert aufgeschlüsselt wird, um die rechtliche Realität widerzuspiegeln, wie jeder Prozentsatz des Eigentums erworben wurde. Ein Fehler bei dieser Segmentierung könnte zu einer fehlerhaften Veranlagung des Veräußerungsgewinns gegenüber der Steuerbehörde (Agencia Tributaria) führen.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, eine detaillierte Analyse der Kaufurkunden und der Erbschaftserklärung durchzuführen, um die Werte und Daten für jeden Prozentsatz der Eigentumsanteile präzise zu identifizieren. Jede Ausgabe und jede Investition, die den Anschaffungswert des gekauften Teils erhöhen kann, muss korrekt dokumentiert werden. Aufgrund der technischen Komplexität dieser Berechnung wird empfohlen, jede Einzelsituation zu bewerten, um sicherzustellen, dass die Bemessungsgrundlage die geltende Rechtslage getreu widerspiegelt.