Para aplicar la exención por reinversión, la vivienda debe ser habitual durante tres años continuados (salvo excepciones)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5338-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/07/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 38 RD 439/2007 IRPF Reglamento Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas - 41 - 41 bis Descripción de hechos El consultante adquirió en 1997 una vivienda que fue su habitual hasta el año 2015 cuando, por motivos laborales, se trasladó a Francia procediendo a arrendar la misma. Tras finalizar el contrato de arrendamiento, vuelve a utilizar esta vivienda "de forma esporádica" desde enero de 2023 pero continúa residiendo efectivamente en Francia por temas laborales. Finalmente se traslada junto a su familia a España el 29 de julio de 2023 comenzando a residir nuevamente y de forma continuada en la vivienda objeto de consulta. El consultante se volvió a empadronar y cambiar su domicilio fiscal a la vivienda en septiembre de 2023, con posterioridad al inicio de la residencia efectiva por cuestiones organizativas. El consultante tiene previsto transmitir dicha vivienda y reinvertir el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, con el fin de acogerse a la exención por reinversión prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF. Cuestión planteada Si dicha vivienda ha alcanzado de nuevo la consideración de habitual a efectos de la mencionada exención. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.". Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.” Además, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de la vivienda le resultara aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual se deberán cumplir los requisitos anteriormente expuestos, en particular, el de estar transmitiendo una vivienda que hubiera tenido la consideración de vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a dicha fecha de la transmisión, tal y como exige el artículo 41 bis.3 del RIRPF. Por su parte, el artículo 41 bis del RIRPF señala que para considerar una vivienda como habitual es necesaria la residencia de manera ininterrumpida en la misma durante un período de al menos tres años. Por otro lado, la determinación del lugar de residencia de un contribuyente se configura como una cuestión de hecho y no de derecho y los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. En este sentido, cabe señalar que, el simple empadronamiento no constituye, por sí mismo, elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad, como tampoco lo es el hecho de darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas o trasladar el domicilio fiscal a lugar determinado. En el caso planteado, el consultante regresó a residir de forma efectiva y continuada en la vivienda objeto de consulta el 29 de julio de 2023, fecha en que se traslada junto a su familia desde Francia, sin que a estos efectos resulte relevante que el empadronamiento y cambio de domicilio fiscal se formalizasen en septiembre de ese mismo año por motivos meramente organizativos, ni que con anterioridad hubiera hecho uso esporádico de la vivienda sin trasladar a ella su residencia efectiva. En consecuencia, dado que la vivienda no recupera la condición de habitual hasta que se cumpla el plazo de residencia continuada de tres años exigido por el artículo 41 bis del RIRPF (salvo que concurra alguna de las circunstancias anteriormente señaladas que justifiquen el cambio de domicilio), el consultante únicamente podrá beneficiarse de la exención por reinversión regulada en el artículo 38 de la LIRPF si la transmisión se produce una vez transcurridos, al menos, tres años desde el 29 de julio de 2023, fecha en la que se inició dicha residencia efectiva y continuada. De no cumplirse este requisito temporal, la ganancia patrimonial que se genere en la venta no podrá quedar exenta por este concepto. Dicho esto, al ser la acreditación de residencia en una determinada vivienda una cuestión de hecho, este Centro Directivo no puede entrar a valorar tal circunstancia. No obstante, cabe señalar que en cualquier caso el contribuyente deberá acreditar suficientemente el lugar de su residencia habitual, estableciendo el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria –BOE del 18 de diciembre-, que “En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”, siendo los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorar las pruebas aportadas a su requerimiento, siendo éste el momento, y no otro anterior, de aportar las pruebas que el contribuyente estime oportunas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.