La exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años requiere que la vivienda haya sido residencia habitual durante al menos tres años

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2999-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 05/10/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, art. 33. RIRPF, RD 439/2007, art. 41 y 41 bis. Descripción de hechos La consultante y su cónyuge, de 71 y 73 años de edad, respectivamente, manifiestan su intención de enajenar la vivienda de la que son titulares al 50 por ciento. El cónyuge ha residido de manera habitual en la citada vivienda durante los últimos 24 años. La consultante ha residido durante el mismo periodo a excepción del traslado a una segunda residencia por motivos de salud durante el plazo comprendido entre el 26 de febrero de 2017 y 31 de mayo de 2018. Cuestión planteada Si tienen derecho a la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en la consultante y su cónyuge una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. No obstante, el mismo precepto en su apartado 4.b) establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. Por su parte, el concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias: Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo. Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha. 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. De dicha redacción se desprende que, salvo en el caso de fallecimiento, ante la concurrencia de concretas circunstancias, estas “necesariamente” han de exigir el cambio de domicilio o el no poder llegar a ocupar la vivienda adquirida, según proceda. Teniendo que existir una relación directa entre la causa y el efecto. La expresión “necesariamente” comporta una obligatoriedad en el cambio de domicilio. El término “necesidad” implica todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir. En consecuencia, la aplicación de esta norma requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años, y por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, la vivienda no alcanzará la consideración de habitual y, en consecuencia, no consolidará las deducciones practicadas; en caso contrario, el contribuyente consolidará las deducciones practicadas hasta el momento en que se den las circunstancias que exigen el cambio de vivienda. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio. Para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de la vivienda le resultara aplicable la exención del 33.4 b) de la LIRPF la vivienda deberá haber alcanzado la consideración de vivienda habitual en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores. Según la información contenida en el escrito de consulta, la vivienda cuya enajenación se pretende ha constituido la residencia habitual del cónyuge de la consultante durante los últimos 24 años. Por otro lado, la consultante ha residido también durante los últimos 24 años salvo durante el período comprendido entre el 26 de febrero de 2017 y 31 de mayo de 2018, momento en el que, por motivos de salud, tuvo que mudarse temporalmente a una segunda vivienda. Actualmente, ambos se encuentran residiendo en la primera vivienda, y manifiestan la intención de enajenarla sin que dicho deseo, según lo manifestado en su escrito de consulta, venga motivado por circunstancias que exijan necesariamente el cambio de residencia. Por tanto, la ganancia patrimonial que se obtenga por el cónyuge de la consultante, como consecuencia de la transmisión del 50 por ciento de su vivienda habitual, estará exenta al cumplirse los requisitos previstos en el artículo 33.4.b) de la LIRPF. Sin embargo, para que resulte aplicable la exención sobre la ganancia patrimonial que se obtenga de la venta del otro 50 por ciento, el citado inmueble debe haber alcanzado, para la consultante, la consideración de vivienda habitual, lo cual no se cumpliría si se enajena antes del trascurso de tres años a computar desde la fecha en que volvió a residir de manera continuada en la misma. Finalmente, resta por indicar que, si no se cumplen los requisitos mencionados, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LRIPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.