Un contribuyente consulta si la transmisión de su vivienda habitual a un tercero designado por el banco para cancelar una deuda hipotecaria está exenta de IRPF. La DGT señala que la dación en pago a un tercero no pierde su naturaleza si el acreedor lo impone y acepta, quedando sujeta a los requisitos legales de exención.
Cuestión planteada Si la ganancia patrimonial obtenida en las referidas transmisiones estaría exenta.
La ganancia patrimonial por la dación en pago de la vivienda habitual está exenta si se trata de una deuda garantizada con hipoteca y el propietario no dispone de otros bienes suficientes para satisfacer la deuda. La transmisión a un tercero designado por el banco no desnaturaliza la dación en pago si el acreedor impone la condición y la acepta como extintiva. Asimismo, las rentas obtenidas por deudores en procedimientos concursales mediante daciones en pago también pueden estar exentas bajo los términos de la disposición adicional cuadragésima tercera de la LIRPF.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2221-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/10/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 33 y disposición adicional cuadragésima tercera. Descripción de hechos Entre otros extremos, en lo que se refiere a la cuestión consultada, el consultante manifiesta que tiene una deuda frente a un banco garantizada con hipoteca sobre su vivienda habitual y otros inmuebles, en su condición de avalista de una sociedad concursada y liquidada, y que va a transmitir los inmuebles a un tercero designado por el banco, cancelando el banco en virtud de dicha transmisión la deuda del consultante. Cuestión planteada Si la ganancia patrimonial obtenida en las referidas transmisiones estaría exenta. Contestación completa En lo que se refiere a la vivienda habitual, la letra d) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), dispone lo siguiente: “4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: (…) d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.” Por su parte, en cuanto a la extensión del concepto de dación en pago, en la consulta V1228-19, en relación con la dación de la vivienda habitual en pago de un crédito bancario, se indicó: “En el caso objeto de consulta es necesario analizar si las transmisiones de la vivienda habitual del deudor hipotecario a favor, no de la entidad acreedora, sino de un tercero (sociedad gestora de activos), pueden considerarse a estos efectos daciones en pago y, por ello, resultar beneficiarias de la referidas exenciones establecidas en el IIVTNU y el IRPF. Pues bien, puede sostenerse que la dación en pago no queda desnaturalizada ni muta su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación. Es éste precisamente el caso planteado: el acreedor hipotecario accede a la dación y obliga al deudor a transmitir el inmueble a un tercero por él designado, posibilidad admitida en el Código Civil para el pago de las obligaciones (artículos 1.162 y 1.163).” En consecuencia, tratándose el supuesto consultado de una dación en pago en los términos referidos, en el caso de que se cumplieran los requisitos establecidos en el citado artículo 33.4.d) de la Ley del impuesto (que se trate de la vivienda habitual y que no se disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda), la ganancia patrimonial que se obtuviera en la transmisión de la vivienda estaría exenta. La valoración de la concurrencia de dichos requisitos, en el momento en que se produce la dación en pago, al ser una cuestión de hecho, no corresponde a este Centro Directivo, correspondiendo su valoración a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria y que deberá acreditar el contribuyente a su requerimiento por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre). Por otro lado, la disposición adicional cuadragésima tercera de la LIRPF, Exención de rentas obtenidas por el deudor en procedimientos concursales, establece: “Estarán exentas de este Impuesto las rentas obtenidas por los deudores que se pongan de manifiesto como consecuencia de quitas y daciones en pago de deudas, establecidas en un convenio aprobado judicialmente conforme al procedimiento fijado en la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologado a que se refiere el artículo 71 bis y la disposición adicional cuarta de dicha Ley, en un acuerdo extrajudicial de pagos a que se refiere el Título X o como consecuencia de exoneraciones del pasivo insatisfecho a que se refiere el artículo 178 bis de la misma Ley, siempre que las deudas no deriven del ejercicio de actividades económicas.” Por lo tanto, de haberse realizado en su caso las referidas daciones en pago de conformidad con lo establecido en la citada disposición adicional, las rentas obtenidas estarían exentas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.