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V2198-20 29 de junio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Se pueden deducir las amortizaciones del inmueble y del mobiliario en los rendimientos del capital inmobiliario

Se consulta sobre la deducibilidad de la amortización en los rendimientos del capital inmobiliario del IRPF. La DGT aclara que es posible deducir la amortización del inmueble y de los bienes muebles cedidos, siempre que respondan a una depreciación efectiva y se calculen según los límites legales.

La cuestión planteada

Amortización deducible de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF.

El criterio de la DGT

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, se pueden deducir las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los bienes muebles cedidos con él. La amortización del inmueble es efectiva si no excede el 3 por ciento del mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral (sin el suelo). Los bienes muebles se amortizan aplicando los coeficientes de la tabla de amortizaciones simplificada, teniendo en cuenta los días de duración del alquiler.

Implicaciones prácticas

  • Es posible deducir la amortización tanto de la estructura del inmueble como del mobiliario incluido en el arrendamiento.
  • La deducción del inmueble queda limitada al 3 por ciento del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral sin suelo.
  • La amortización del mobiliario debe ajustarse a los coeficientes de la tabla de amortizaciones simplificada y al periodo de alquiler.

Puntos de planificación

  • Valorar la correcta segregación del valor del suelo y la construcción para el cálculo del límite de amortización.
  • Analizar la inclusión de bienes muebles en los contratos de arrendamiento para optimizar la base imponible.

Checklist

  • Verificar que la amortización del inmueble no supere el 3 por ciento del mayor valor entre adquisición y catastral sin suelo.
  • Comprobar que los bienes muebles se amortizan según la tabla de amortizaciones simplificada.
  • Ajustar el cálculo de la amortización del mobiliario al número de días de duración del alquiler.
  • Asegurar que la amortización aplicada responda a una depreciación efectiva.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2198-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 29/06/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 23. RIRPF, Real Decreto 439/2007, Art. 14. Descripción de hechos Se describe en la cuestión planteada. Cuestión planteada Amortización deducible de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de un inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario. El artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: (…). h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento”. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento establece en cuanto a los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario, lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento. (…).” Por tanto, de acuerdo con lo anterior, para la determinación del rendimiento neto derivado de los rendimientos de capital inmobiliario, se pueden deducir de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención –sólo los correspondientes al período de tiempo en que el inmueble haya estado alquilado–, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, y de los demás bienes cedidos con la misma, siempre que respondan a una depreciación efectiva, en la parte correspondiente a los días en que haya durado el alquiler. En cuanto a la deducibilidad del mobiliario y demás enseres del inmueble alquilado, tal como se acaba de señalar, se efectuará por la vía de la amortización, en función de la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por la Orden de 27 de marzo de 1998, que establece para sus distintos elementos un coeficiente lineal máximo del 10 por 100 y un periodo máximo de 20 años, a contar desde la fecha de adquisición, coeficiente que se aplicará sobre los respectivos costes de adquisición satisfechos, y teniendo en cuenta los días en que haya durado el alquiler. Por último, se debe señalar que la Ley del Impuesto no define lo que se entiende como bien mueble o inmueble, por lo que para determinar si un bien es mueble o inmueble debe acudirse al Código Civil, el cual regula esta materia en sus artículos 333 a 337. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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