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V1918-25 15 de octubre de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Es posible deducir los intereses de un préstamo para adquirir una vivienda destinada al alquiler aunque la garantía sea la vivienda habitual

El consultante pregunta si puede deducir los intereses de un préstamo para adquirir una vivienda destinada al alquiler si la garantía del préstamo es su propia vivienda habitual. La DGT responde que es posible siempre que se acredite el destino del dinero y su devolución.

La cuestión planteada

Posibilidad de deducir los intereses de un préstamo suscrito para adquirir una vivienda que se alquila en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas teniendo en cuenta que el bien que garantiza el préstamo no es la vivienda alquilada sino la vivienda habitual de la arrendadora.

El criterio de la DGT

Para deducir los intereses de un préstamo en rendimientos de capital inmobiliario, es necesario acreditar el destino del capital vinculado a la adquisición del inmueble y la justificación de su devolución. El hecho de que la garantía del préstamo sea la vivienda habitual de la consultante no impide la deducibilidad, siempre que se utilicen medios de prueba admitidos en derecho para acreditar dicha vinculación.

Implicaciones prácticas

  • La deducibilidad de intereses no depende de la garantía prestada sino del destino del capital.
  • El contribuyente debe mantener pruebas documentales que vinculen el préstamo con la compra del inmueble alquilado.
  • La garantía sobre la vivienda habitual no invalida la naturaleza del gasto como afecto a la actividad de arrendamiento.

Puntos de planificación

  • Valorar la suficiencia de la documentación para acreditar la trazabilidad del capital.
  • Analizar la coherencia entre el flujo de caja del préstamo y la adquisición del activo.

Checklist

  • Verificar que el préstamo se utilizó exclusivamente para la adquisición del inmueble alquilado.
  • Comprobar la existencia de extractos bancarios que demuestren el destino de los fondos.
  • Asegurar la justificación documental de la devolución del préstamo.
  • Confirmar que el gasto cumple con los requisitos de los artículos 22 y 23 de la LIRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1918-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/10/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 23 RIRPF, RD 439/2007, Art. 13 Descripción de hechos Se corresponde con la cuestión planteada. Cuestión planteada Posibilidad de deducir los intereses de un préstamo suscrito para adquirir una vivienda que se alquila en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas teniendo en cuenta que el bien que garantiza el préstamo no es la vivienda alquilada sino la vivienda habitual de la arrendadora. Contestación completa Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, los rendimientos generados por el arrendamiento del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario, de conformidad con lo señalado en el artículo 22 de la LIRPF, el cual dispone lo siguiente: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.” En cuanto a los gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario, se hace necesario acudir al artículo 23.1 de la LIRPF, y en su desarrollo al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. (…).” La deducibilidad de los gastos objeto de consulta está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos. Respecto del hecho de que sea la vivienda habitual de la consultante la que garantice la devolución del préstamo y no la propia vivienda arrendada se ha de indicar que para poder deducir los intereses que genere el préstamo la consultante deberá poder acreditar el destino del mismo vinculado a la adquisición del inmueble que se va a arrendar y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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