No se pueden deducir los intereses de un nuevo préstamo si se cancela el anterior con fondos propios

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1581-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/06/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, artículos 22 y 23. RIRPF. RD 439/2007, artículo 13. Descripción de hechos El consultante el 26 de marzo de 2024 formalizó un préstamo hipotecario con la entidad financiera A destinado a la adquisición del inmueble sito en A Coruña. Dicho inmueble está arrendado y viene deduciéndose los intereses y demás gastos de financiación asociados al préstamo hipotecario. Ha recibido una oferta de otra entidad financiera B para la concesión de un nuevo préstamo hipotecario sobre el mismo inmueble con mejores condiciones en el tipo de interés, si bien esta entidad B no admite la subrogación del préstamo original por lo que el cambio de entidad financiera no puede instrumentarse mediante subrogación. Ante dicha imposibilidad el consultante se plantea realizar la siguiente operativa: "Cancelar anticipadamente y de forma íntegra el préstamo hipotecario vigente con la entidad A, utilizando fondos propios; formalizar, en fecha inmediatamente posterior, un nuevo préstamo hipotecario con la entidad B, gravando el mismo inmueble, el cual quedaría previamente libre de cargas; el importe del nuevo préstamo no superaría el capital pendiente de amortizar del préstamo original, ni el valor de adquisición del inmueble; en la escritura del nuevo préstamo se haría constar expresamente que su finalidad es la financiación de la adquisición del inmueble actualmente arrendado." Cuestión planteada Tratamiento fiscal en el ámbito de IRPF de los intereses del nuevo préstamo hipotecario con la entidad B, una vez cancelado el préstamo original con fondos propios y no existir subrogación hipotecaria. Contestación completa El artículo 22.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, señala lo siguiente: “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.” Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 23.1 de la LIRPF, y desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, en adelante RIRPF. El artículo 13 del RIRPF dispone lo siguiente: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: · Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. (…).” Cualquiera que sea el proceso de cambio, este requiere de una sucesión directa de una a la otra forma de financiación. Así sería si, en un mismo acto, de forma sucesiva, se produjese la operación de firma del nuevo contrato de préstamo o crédito y cancelación del existente, utilizando el total o parte del principal obtenido en el nuevo contrato. De suceder así, de forma sucesiva o, de otra manera, mediante una adecuada concatenación entre ambos, tanto los gastos que se generen con motivo de la constitución del nuevo préstamo como en la cancelación del originario tendrán la consideración de deducibles. Para demostrar la continuidad de la financiación, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio o sustitución de préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, contratar un nuevo préstamo o crédito, pudiendo formalizarlo, incluso, con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. En estos casos, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, habría que entender, salvo demostración en contra, que son operaciones sin vínculo, e implicaría la no deducción de los intereses del nuevo préstamo como gasto deducible del capital inmobiliario. En el presente caso, el artículo 13.a) del RIRPF exige que los capitales ajenos estén “invertidos en la adquisición o mejora” del inmueble. La cancelación íntegra del préstamo originario mediante fondos propios determina, en los términos planteados, la desaparición de la trazabilidad financiera entre el capital ajeno inicialmente destinado a la adquisición y el nuevo capital ajeno. En consecuencia, no cabe apreciar una continuidad en la financiación de la adquisición del inmueble que permita considerar que el nuevo préstamo se encuentra invertido en dicha adquisición a los efectos del artículo 13.a) del RIRPF. Por todo ello, en las circunstancias descritas en el escrito de consulta, el nuevo préstamo planteado no puede considerarse destinado a la adquisición del inmueble a efectos de lo dispuesto en el artículo 13.a) del RIRPF, por lo que los intereses satisfechos por dicho préstamo no tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.