El consultante pregunta cómo calcular la amortización deducible de un piso en Portugal destinado al arrendamiento. La DGT responde que se debe aplicar el 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición (sin el suelo) o el valor catastral (sin el suelo), según la parte de la que sea propietario.
Cuestión planteada Solicita conocer cómo se determina la amortización deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, la amortización deducible no puede exceder el 3% del mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo en ambos casos. Si no se conoce el valor del suelo, se calculará prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción. En el caso de derechos de uso o disfrute, la amortización se calcula dividiendo el coste entre la duración del derecho o aplicando el 3% si es vitalicio.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1901-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/10/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 23, 27 RIRPF, RD 439/2007, Arts. 13, 14 Descripción de hechos La consultante adquiere el cincuenta por ciento de un piso en Portugal en 2024. Lo destina al arrendamiento. La autoridad tributaria portuguesa atribuye un determinado valor al piso, distinguiendo entre el vuelo y suelo. Cuestión planteada Solicita conocer cómo se determina la amortización deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22 de la LIRPF, que se atribuirán exclusivamente al consultante al ser pleno propietario de un porcentaje del mismo y usufructuario del porcentaje restante. El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento. 3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes: a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo. b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por ciento.” Por lo tanto, para el cálculo del gasto por amortización del inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho del porcentaje respecto del que es pleno propietario, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. b) Valor catastral, excluido el valor del suelo, aplicando al mismo el porcentaje respecto del que es pleno propietario. La acreditación de los valores citados podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), en adelante LGT, según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.