Un contribuyente consulta si puede aplicar la exención de IRPF por vender su vivienda en Oviedo tras cumplir 65 años y si podría aplicar la misma exención posteriormente con su nueva vivienda en Madrid. La DGT responde que es posible si se cumplen los plazos de habitualidad y la edad.
Cuestión planteada - Posibilidad de aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF si una vez cumplidos los 65 años transmite la vivienda situada en Oviedo antes de octubre de 2027.
La exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF aplica si la vivienda transmitida es la habitual en el momento de la venta o lo fue en cualquier día de los dos años anteriores. Para la vivienda de Oviedo, la exención procede si la venta ocurre dentro de los dos años tras dejar de residir en ella, siendo el contribuyente mayor de 65 años. Para la vivienda de Madrid, la exención aplica si tras tres años de residencia efectiva y habiendo superado los 65 años, se transmite el inmueble. La residencia debe acreditarse con medios de prueba válidos, advirtiendo que el empadronamiento no es suficiente por sí solo.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1631-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/06/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Art. 33.4.b). Descripción de hechos El consultante es propietario de dos viviendas, una en Oviedo y otra en Madrid. La vivienda de Oviedo constituyó su residencia habitual hasta octubre de 2025, momento en el que, tras finalizar el arrendamiento de la vivienda de Madrid, trasladó su residencia habitual a esta última. El consultante cumple 65 años en enero de 2027. Cuestión planteada - Posibilidad de aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF si una vez cumplidos los 65 años transmite la vivienda situada en Oviedo antes de octubre de 2027. - Posibilidad de aplicar de nuevo la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF si transmite la vivienda situada en Madrid en diciembre de 2028, una vez que esta hubiera adquirido la consideración de habitual. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglasd el artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por otro lado, en el supuesto de que se tratara de la transmisión de la vivienda habitual del consultante y se genere una ganancia patrimonial en el sentido del artículo 33 de la LIRPF, la letra b) del apartado 4 de dicho artículo establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual del consultante en el momento de la venta o lo hubiera sido cualquier día de los dos años anteriores a dicha fecha y se trate de una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se hubiera derivado de la transmisión de la vivienda. Por el contrario, en caso de que no se cumplieran dichos requisitos, no resultaría de aplicación dicha exención, y dicha ganancia patrimonial estaría sujeta al Impuesto. Respecto a la primera cuestión, el consultante deja de residir en la vivienda situada en Oviedo que hubo alcanzado para él la consideración de habitual en octubre de 2025, con la edad de 63 años. Por tanto, dado que según lo expresado en el escrito de consulta cuando el inmueble sea trasmitido el consultante tendrá más de 65 años, siempre que la transmisión se produzca dentro del plazo de los dos años siguientes a la fecha en que dejó de residir en ella, se cumpliría el requisito del artículo 41.bis.3 del RIRPF de que la vivienda transmitida tuviera la consideración de habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a dicha fecha de transmisión, resultaría de aplicación la exención establecida en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto a la ganancia patrimonial que se genere con motivo de la transmisión del inmueble objeto de consulta. A estos efectos, los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Respecto a la segunda cuestión, dado que en diciembre de 2028 el consultante sería mayor de 65 años y la vivienda situada en Madrid habría constituido su residencia efectiva y permanente durante tres años y dos meses (superando así el plazo mínimo de tres años que exige el artículo 41 bis del RIRPF para que la edificación adquiera la consideración de vivienda habitual), resultará de aplicación la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF, siempre que se acredite por cualquier medio de prueba admitido en Derecho la realidad de dicha residencia durante el periodo señalado. En relación a la forma de acreditar la residencia en una determinada vivienda, mencionar que se trata de una cuestión de hecho cuya acreditación se llevará a cabo por cualquier medio de prueba válida en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, de 17 de diciembre); cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. En este sentido, cabe señalar que, el simple empadronamiento no constituye, por sí mismo, elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad, como tampoco lo es el hecho de darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas o trasladar el domicilio fiscal a lugar determinado. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.