Los consultantes preguntan si pueden usar el dinero de la venta de su vivienda habitual para cancelar la hipoteca de otra vivienda de su propiedad en la que van a residir. La DGT responde que es posible siempre que la nueva vivienda se haya adquirido en los dos años anteriores o posteriores a la venta.
Cuestión planteada Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si destinan el importe obtenido en la transmisión de su vivienda habitual a la cancelación del préstamo hipotecario constituido para la adquisición de la segunda vivienda.
La exención por reinversión exige que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, ya sea antes o después de la transmisión. No es necesario que los fondos sean los mismos, pues el dinero es fungible, por lo que se puede cumplir el requisito mediante la cancelación de un préstamo hipotecario de la nueva vivienda. El importe reinvertido incluye el precio y los gastos de adquisición satisfechos en dicho plazo, independientemente de su origen de financiación.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1319-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006 Art. 38.1 RIRPF. RD 439/2007 Arts. 41 y 41bis. Descripción de hechos Los consultantes se plantean transmitir la que en este momento constituye su vivienda habitual para trasladar su residencia a otra vivienda de su propiedad adquirida con anterioridad utilizando financiación ajena. Cuestión planteada Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si destinan el importe obtenido en la transmisión de su vivienda habitual a la cancelación del préstamo hipotecario constituido para la adquisición de la segunda vivienda. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en los consultantes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. No obstante lo anterior, en cuanto a la posible aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual, ésta viene regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”. Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el apartado 1 del artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. En el caso planteado, de acuerdo con los datos aportados en el escrito de consulta, los consultantes pretenden destinar el importe obtenido por la transmisión de su vivienda habitual a la cancelación del préstamo hipotecario que grava otra vivienda de su propiedad, a la que pasarán a residir. A este respecto, debe indicarse que la aplicación de la exención por reinversión prevista en el artículo 38.1 de la LIRPF exige que el importe obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, entendiéndose comprendidas tanto las adquisiciones efectuadas en los dos años anteriores como en los dos años posteriores a la transmisión. En relación con lo anterior, el hecho de haberse adquirido la nueva vivienda habitual con anterioridad a la venta de la “antigua” nos lleva a citar la resolución 02463/2013/00/00, de 11 deseptiembre de 2014, del Tribunal Económico-Administrativo Central, dictada en unificación de criterio, en la que se sostiene que para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión. En dicha resolución se dispone que “la reinversión a la que se condiciona esta exención nosupone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda habitual, y ello por diferentes razones. En primer término, porque ni la Ley ni el Reglamento exigen esta identidad total y absoluta entre las cantidades percibidas en contraprestación por la transmisión y las entregadas en concepto de reinversión por la previa compra, lo que dejaría prácticamente vacío de contenido el precepto. En segundo término, porque el dinero es un bien fungible. Lo que a juicio de este Tribunal Central quiere beneficiar la normativa del Impuesto, a través de esta exención, es que el obligado tributario invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión, lo que daría lugar a una total exención de la ganancia, o en su caso a una exención parcial en proporción a los importes reinvertidos dentro de dicho plazo de dos años. (…)”. En consecuencia, siempre que la nueva vivienda habitual se haya adquirido en el plazo de dos años anteriores a la venta de su anterior vivienda habitual, se cumplirá el requisito relativo al plazo para su adquisición, siendo en consecuencia aplicable la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la venta siempre que se cumplan el resto de condiciones y requisitos señalados. Así, si los consultantes reinvierten la totalidad del importe obtenido en la adquisición de la nueva vivienda, quedará exenta la totalidad de la ganancia patrimonial generada en la venta. Por el contrario, en caso de que los consultantes no reinviertan la totalidad del importe obtenido en la transmisión, ésta únicamente podrá excluir de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda con la cantidad que efectivamente reinvierta en la nueva vivienda habitual, en las condiciones y demás requisitos exigidos para la exoneración por la normativa del Impuesto. En lo que respecta al importe a reinvertir, procede mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo 1239/2020, de 1 de octubre de 2020, en la que, en un supuesto similar al planteado, en el que una parte del precio de la nueva vivienda se financia mediante un préstamo hipotecario, se fija la siguiente doctrina: “Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble (…)”. Por tanto, de acuerdo con todo lo expuesto, y de conformidad con la citada sentencia, por importe reinvertido en este caso debe considerarse el importe del precio y de los gastos inherentes a la adquisición (en la medida en que forman parte del valor de adquisición de acuerdo con el artículo 35 de la LIRPF) satisfechos dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que se hayan financiado con cantidades obtenidas por un préstamo hipotecario, préstamo personal de terceros o con cantidades procedentes de los fondos propios del contribuyente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.