Un consultante pregunta si el subarrendamiento de un edificio de apartamentos para uso turístico constituye una actividad económica. La DGT responde que, al no prestar servicios propios de la industria hotelera, las rentas son rendimientos del capital mobiliario.
Cuestión planteada Calificación de la renta percibida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Las rentas por subarrendamiento de viviendas son rendimientos del capital mobiliario si no existe la ordenación de medios de producción y recursos humanos para la producción o distribución de bienes o servicios. Para que se consideren rendimientos de actividades económicas, sería necesario prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera. En este caso, se pueden deducir los gastos necesarios para su obtención.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1274-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 25, 27 Descripción de hechos El consultante manifiesta su interés en iniciar la actividad de gestión de apartamentos y alojamientos turísticos, sin desarrollar en la actualidad ninguna actividad empresarial o profesional. A tal efecto, plantea el arrendamiento de un edificio con varios apartamentos para su posterior subarrendamiento a usuarios o turistas, asumiendo la gestión de estancias y servicios auxiliares, sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Cuestión planteada Calificación de la renta percibida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El artículo 25.4 c) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, califica de rendimientos del capital mobiliario “los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas”. El artículo 27.1 de la LIRPF establece que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas “aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno sólo de estos factores supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de unos de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”. En consecuencia, las rentas derivadas del subarrendamiento de las viviendas, ya sean completas o por habitaciones, tendrán para el consultante la consideración de rendimientos del capital mobiliario, salvo que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, elementos definitorios de una actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos obtenidos por el subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades económicas, lo que concurriría en el supuesto de que se prestaran servicios complementarios propios de la industria hotelera. De los datos manifestados en la consulta no se deduce que en la actividad de subarriendo realizada concurran los requisitos para la consideración de dicha actividad como actividad económica, por lo que se parte de la consideración que las rentas derivadas del subarrendamiento objeto de consulta tienen la calificación de rendimientos de capital mobiliario. El artículo 26.1.b) de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital mobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, estableciendo al efecto que “Cuando se trate de rendimientos derivados de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas o de subarrendamientos, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan”. En desarrollo de dicho precepto, el artículo 20 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que “Para la determinación del rendimiento neto del capital mobiliario derivado de la prestación de asistencia técnica, arrendamientos de bienes muebles, negocios o minas y subarrendamientos a los que se refiere el artículo 26.1.b) de la Ley del Impuesto, tendrán la consideración de gastos deducibles los previstos en los artículos 13 y 14 de este Reglamento. No será de aplicación el límite previsto para intereses y demás gastos de financiación y gastos de reparación y conservación”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.