El consultante pregunta si alquilar su vivienda tras dejar de residir en ella afecta a la exención por reinversión en vivienda habitual al venderla. La DGT responde que la exención es aplicable si la venta se realiza dentro de los dos años siguientes a la fecha en que dejó de ser su residencia habitual.
Cuestión planteada Si el hecho de haber arrendado esta vivienda influye a la hora de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en caso de venta.
Para aplicar la exención, la vivienda transmitida debe ser la habitual en el momento de la venta o haberlo sido hasta cualquier día de los dos años anteriores. El hecho de haber destinado la vivienda al arrendamiento no impide cumplir este requisito. La transmisión debe realizarse dentro del plazo de dos años desde que dejó de residir en ella para mantener dicha consideración.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1258-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, art.38. RIRPF. RD 439/2007, arts. 41 y 41bis. Descripción de hechos El consultante adquirió el 5 de noviembre de 2019 una vivienda que desde tal fecha comenzó a utilizar como residencia habitual hasta el 30 de junio de 2025, cuando se trasladó por motivos familiares. A partir de entonces procede a arrendar esta vivienda por un periodo de cuatro meses en 2025. Plantea volver a arrendarla durante 2026 o bien transmitirla. Cuestión planteada Si el hecho de haber arrendado esta vivienda influye a la hora de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en caso de venta. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento". Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de la vivienda le resultara aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual se deberán cumplir los requisitos anteriormente expuestos, en particular, la consideración como vivienda habitual del consultante en la fecha en que la transmita o bien que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Según la información contenida en el escrito de consulta, la vivienda constituyó la residencia habitual del consultante desde su adquisición el 5 de noviembre de 2019 hasta el 30 de junio de 2025. Arrendó la misma durante cuatro meses desde el 1 de julio de 2025 y a día de hoy se plantea su venta o bien volver a arrendarla. Por tanto, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, si el consultante transmite la vivienda que para él hubo alcanzado la consideración de habitual dentro del plazo de dos años siguientes a contar desde que dejó de residir en ella el 30 de junio de 2025, (esto es, antes del 30 de junio de 2027 dado que los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), se cumpliría el requisito de estar transmitiendo una vivienda que hubiera tenido la consideración de vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a dicha fecha de la transmisión, tal y como exige el artículo 41 bis.3 del RIRPF, todo ello con independencia de que hubiera destinado previamente la misma al arrendamiento. De transmitir la vivienda objeto de consulta transcurrido el mencionado plazo, no resultaría aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual. Por último y en relación ahora con el plazo de reinversión, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.