La consultante pregunta si puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual tras vender su casa en 2021 y ejercer una opción de compra en 2025. La DGT responde que no tiene derecho a la exención ni a la deducción por inversión en vivienda habitual.
Cuestión planteada 1. Saber si tiene derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Para la exención por reinversión, la adquisición de la nueva vivienda debe producirse en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la vivienda habitual. Al ejercerse la opción de compra fuera de ese periodo de dos años, no procede la exención. Asimismo, no es posible aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por adquisiciones realizadas con posterioridad al 31 de diciembre de 2012.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1249-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/05/2026 Normativa Ley 35/2006, Arts. 38, 68.1 y DT 18ª RIRPF. RD 439/2007 Arts. 41 y 41 bis. Descripción de hechos Señala la consultante que ha transmitido el 13 de julio de 2021 un inmueble que desde 2007 era su vivienda habitual, habiendo firmado en abril de ese mismo año un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre otra vivienda. Esta opción de compra se ha ejercido el 30 de junio de 2025. Cuestión planteada 1. Saber si tiene derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual. 2. Si por la nueva vivienda adquirida puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual al igual que lo hacía por su anterior inmueble. Contestación completa Por lo que respecta a la primera de las cuestiones planteadas, mencionar que la exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, que la configura de la siguiente forma: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. 2. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…). En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”. Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41.1 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “(…) la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, se deberá estar a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, para acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de la nueva vivienda deberá producirse dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente habitual (que tuvo lugar el 13 de julio de 2021 según su escrito). Por lo tanto, al no producirse la adquisición de la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años posteriores a dicha transmisión (señala que ha ejercitado la opción de compra el 30 de junio de 2025), la consultante no podrá exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada por la transmisión de su vivienda habitual. En relación con la segunda de las cuestiones planteadas, señalar que con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido el apartado 1 del artículo 68 de la LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual, quedando dicha deducción suprimida. No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto, dicha disposición establece lo siguiente: “Disposición transitoria decimoctava. Deducción por inversión en vivienda habitual. 1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición: a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma. (…)” En el presente caso, la consultante ha adquirido el 30 de junio de 2025 la vivienda que, previsiblemente, se convertirá en su nueva residencia habitual. Dado que la adquisición se produce con posterioridad a 31 de diciembre de 2012, en ningún caso le será de aplicación la señalada disposición transitoria decimoctava de la LIRPF, y, en consecuencia, no tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, por las cantidades que satisfaga por su adquisición, al haber sido suprimida con efectos 1 de enero 2013. Señalar, que el derecho que pueda existir referente a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre una determinada vivienda no es transferible a cualquier otra vivienda. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.