La condición de empresario en IVA se adquiere al pagar la primera derrama de urbanización si existe ánimo de venta

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1037-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/06/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 27 y 33 a 36. Descripción de hechos La consultante y un familiar son propietarios de unos terrenos incluidos en un plan parcial, cuya urbanización ejecutará una Junta de Compensación fiduciaria, financiándose con derramas satisfechas por los propietarios. La voluntad de los consultantes es proceder a la venta de los terrenos, una vez urbanizados, para lo que se plantean el alta en el Censo de Empresarios de la Agencia Tributaria, como promotores inmobiliarios. Cuestión planteada - A efectos del Impuesto sobre el valor añadido, si tienen la condición de empresario o profesional y en qué momento se adquiriría dicha condición. - A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si tienen la condición de empresario o profesional y si el beneficio obtenido por la venta tendrá la consideración de ganancia patrimonial o de rendimiento de actividades económicas. Contestación completa Impuesto sobre el Valor Añadido. La consultante y un familiar son propietarios de unos terrenos incluidos en un plan parcial, cuya urbanización ejecutará una Junta de Compensación fiduciaria, financiándose con derramas satisfechas por los propietarios. La voluntad de los consultantes es proceder a la venta de los terrenos, una vez urbanizados, para lo que se plantean el alta en el Censo de Empresarios de la Agencia Tributaria, como promotores inmobiliarios. Desea conocer si tienen la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y en qué momento se adquiriría dicha condición. Segundo.- De acuerdo con el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen. Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido: "a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. (…) d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. (…)". En este sentido, el apartado dos, de este artículo 5, establece que "son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas". Los preceptos anteriores son de aplicación general y, por tanto, también a las personas físicas que, consecuentemente, tendrán la condición de empresarios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido cuando ordenen un conjunto de medios personales y materiales, con independencia y bajo su responsabilidad, para desarrollar una actividad empresarial mediante la realización continuada de entregas de bienes o prestaciones de servicios, asumiendo el riesgo y ventura que pueda producirse en el desarrollo de tal actividad. Tercero.- En relación con las actuaciones de urbanización de terrenos por quienes no tenían, previamente a la realización de estas, la condición de empresarios o profesionales, constituye doctrina reiterada de este Centro directivo que los propietarios de los terrenos afectados por la unidad de ejecución no se convierten en empresarios o profesionales mientras no se les incorporen los costes de urbanización de dichos terrenos. En el caso de una junta de compensación fiduciaria, como la que se describe en el caso objeto de consulta, la persona física que con anterioridad al proyecto de actuación urbanística no ostentaba la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido adquiere, en principio, esta consideración desde el momento en que se incorporan los costes de urbanización al terreno propiedad de la misma, que será en el que se pague la primera derrama correspondiente a la prestación de los servicios de urbanización. En todo caso, es importante señalar que la condición de empresario o profesional está íntimamente ligada a la intención de venta, cesión o adjudicación por cualquier título de los terrenos que se urbanizan. Si falta este ánimo, la consideración de empresario o profesional quebrará y las operaciones se realizarán al margen del ámbito de aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido. La acreditación de la intención de destinar los bienes o servicios respectivos al desarrollo de una actividad empresarial podrá efectuarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho y, en particular, conforme a lo dispuesto en el apartado 2, del artículo 27 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE de 31 de diciembre), que dispone lo siguiente: "2. La acreditación a la que se refiere el apartado anterior podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho. A tal fin, podrán tenerse en cuenta, entre otras, las siguientes circunstancias: a) La naturaleza de los bienes y servicios adquiridos o importados, que habrá de estar en consonancia con la índole de la actividad que se tiene intención de desarrollar. b) El período transcurrido entre la adquisición o importación de dichos bienes y servicios y la utilización efectiva de los mismos para la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios que constituyan el objeto de la actividad empresarial o profesional. c) El cumplimiento de las obligaciones formales, registrales y contables exigidas por la normativa reguladora del Impuesto, por el Código de Comercio o por cualquier otra norma que resulte de aplicación a quienes tienen la condición de empresarios o profesionales. (...)". De acuerdo con lo establecido anteriormente, los juntacompensantes que vayan a destinar los terrenos urbanizados a su venta, adjudicación o cesión posterior, adquirirán la condición de empresarios o profesionales en el momento en que se produce el pago de la primera derrama correspondiente a la prestación de los servicios de urbanización y serán sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido en relación con la actividad urbanizadora llevada a cabo, debiendo cumplir con la totalidad de obligaciones materiales y formales derivadas de la normativa del Impuesto y, en particular, con las contenidas en el artículo 164 apartado uno de la Ley 37/1992. Desde ese mismo momento, las mencionadas parcelas formarán parte del patrimonio empresarial del empresario o profesional. La posterior venta de las parcelas por el vendedor que tenga la consideración de empresario o profesional se encontrará, por tanto, sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y quedará gravada al tipo impositivo general del 21 por ciento. En caso de que la intención del vendedor del terreno no fuera la de proceder a la cesión, venta o adjudicación posterior de los terrenos urbanizados resultantes, no adquirirá la condición de empresario o profesional, actuando como consumidor final, colocándose al margen del Impuesto sobre el Valor Añadido. En caso de que, sin encontrarse inicialmente destinado a su venta, cesión o adjudicación, posteriormente se produzca la venta del terreno, esta entrega no se encontrará sujeta, pues el vendedor no ostentaba la condición de sujeto pasivo y la parcela no se encontraba afecta a ninguna actividad empresarial o profesional. Cuarto.- De acuerdo con todo lo anterior, los consultantes, que según el escrito presentado tienen la voluntad de proceder a la venta de los terrenos una vez urbanizados, adquirirán la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido en el momento en que se produzca el pago de la primera derrama correspondiente a la prestación de los servicios de urbanización. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En primer lugar, debe indicarse que constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que la promoción inmobiliaria para su posterior venta supone, en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos con la finalidad de vender los inmuebles promovidos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se refiere a la actividad de arrendamiento, actividad distinta de la promoción inmobiliaria. Además, la mera intención o voluntad de llevar a cabo una actividad de promoción inmobiliaria no implica su comienzo efectivo. No obstante lo anterior, cuando la actividad quede limitada a la urbanización de terrenos destinados a la venta, realizadas a través de Juntas de compensación, debe señalarse que constituye asimismo doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de Juntas de compensación de naturaleza fiduciaria que se limitan a realizar en favor de sus miembros las tareas de urbanización, manteniendo éstos la propiedad de los terrenos, dicha circunstancia no significa necesariamente que los propietarios que ceden los terrenos, aunque financien mediante sus aportaciones o derramas las obras de urbanización, desarrollen una actividad económica de promoción inmobiliaria. Por tanto, habrá que analizar, en cada caso concreto, las circunstancias de cada uno de los partícipes de la junta para determinar si desarrollan o no una actividad económica. Lógicamente, si con anterioridad el partícipe en la junta desarrollaba operaciones de promoción o bien las realiza con posterioridad a la adjudicación de los terrenos urbanizados, es evidente que lleva a cabo una actividad de promoción inmobiliaria. Además, pueden señalarse como indicios de realización de una actividad económica en relación con los terrenos cedidos a la junta, entre otros, la participación efectiva en la gestión de la junta. De darse alguna de estas circunstancias, los terrenos tendrían la consideración de existencias, generando su venta rendimientos de actividades económicas a efectos del IRPF. En caso contrario, la venta de los terrenos urbanizados daría lugar a ganancias o pérdidas patrimoniales, cuyo cálculo se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF por "la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales". La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley para las transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste". Por otro lado, al valor de adquisición determinado conforme a lo anteriormente dispuesto, se añadiría el importe de los gastos de urbanización en que incurra la consultante por obras realizadas con posterioridad a su adquisición de los terrenos, al tener la consideración de mejoras de los terrenos urbanizados. Dichas mejoras forman parte del valor de adquisición del terreno urbanizado conforme a lo establecido en el artículo 35.1.b) de la LIRPF. En este caso, formaría parte del valor de adquisición el IVA soportado de los gastos de urbanización, siempre que el mismo no fuera deducible en el propio Impuesto sobre el Valor Añadido.