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V0442-24 14 de marzo de 2024 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · arrendamiento con opción de compra

Las rentas de un arrendamiento con opción de compra tributan como rendimientos del capital inmobiliario

Se consulta si las cantidades recibidas anualmente por un alquiler que se descuentan del precio final de venta tributan en la base del ahorro. La DGT responde que estas rentas son rendimientos del capital inmobiliario.

La cuestión planteada

Si las cantidades percibidas anualmente en concepto de alquiler, que se restarán al precio final de la venta de la finca, tributan en la base imponible del ahorro como ocurre con la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra (según la Sentencia del Tribunal Supremo 804/2022, de 21 de junio de 2022).

El criterio de la DGT

Las rentas derivadas del arrendamiento, aunque se descuenten del precio de la transmisión de la finca si se ejerce la opción de compra, tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario según el artículo 22.1 de la LIRPF. Estos rendimientos se clasifican como renta general e integran la base imponible general conforme al artículo 48 de la LIRPF.

Implicaciones prácticas

  • Las rentas anuales percibidas por el arrendamiento se integran en la base imponible general y no en la del ahorro.
  • El descuento de las rentas sobre el precio final de la venta no altera la naturaleza de rendimiento del capital inmobiliario de dichas cantidades.
  • La tributación de estas rentas sigue el tipo progresivo de la base general conforme al artículo 48 de la LIRPF.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto de la integración en la base general sobre la carga tributaria total del contribuyente.
  • Analizar la estructura del contrato de arrendamiento con opción de compra para prever la liquidación de rentas.

Checklist

  • Verificar la calificación de las rentas anuales como rendimientos del capital inmobiliario.
  • Comprobar que las cantidades no se incluyan erróneamente en la base imponible del ahorro.
  • Confirmar la aplicación de los artículos 22.1 y 48 de la LIRPF en la declaración.
  • Validar que el descuento del precio de venta no modifique la naturaleza de la renta percibida.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0442-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/03/2024 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 22 y 48. Descripción de hechos El consultante va a realizar un arrendamiento con opción de compra sobre una finca rústica de su propiedad, con una duración de 5 años. El precio de venta fijado en el momento del ejercicio de la opción de compra por parte del arrendatario es de 200.000 euros, precio al que se le restará, en el momento del pago, 100.000 euros correspondientes a las rentas de 20.000 euros anuales que habrán sido entregadas en concepto de alquiler. Cuestión planteada Si las cantidades percibidas anualmente en concepto de alquiler, que se restarán al precio final de la venta de la finca, tributan en la base imponible del ahorro como ocurre con la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra (según la Sentencia del Tribunal Supremo 804/2022, de 21 de junio de 2022). Contestación completa La presente contestación parte de la hipótesis de que el mencionado arrendamiento no constituye una actividad económica, al no manifestarse la concurrencia del requisito establecido en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF–, consistente en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad. Las rentas derivadas del arrendamiento referido, con independencia de que se descuenten, de tenerlo así pactado y en caso de que finalmente se ejercite la opción de compra, del precio total convenido por la transmisión de la finca rústica, tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone que “tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”. Tales rendimientos del capital inmobiliario se clasifican como renta general integrándose en la base imponible general de acuerdo con lo previsto en el artículo 48 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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