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Calculateur de Plus-Value Municipale en Espagne
Estimez la plus-value municipale (IIVTNU) lors d'une transaction immobiliere urbaine en Espagne, avec la methode objective du RDL 26/2021 et les coefficients 2026 du ministere des Finances.
Saisissez les donnees du bien
Valeur du sol uniquement (hors construction). Disponible sur votre quittance d'IBI ou sur sede.catastro.gob.es.
Annees completes entre la date d'acquisition et la date de transmission. Maximum 20 ans.
Chaque commune fixe son taux dans la limite de 30 %. Verifiez l'ordonnance fiscale de votre mairie.
Resultat estime
Valeur cadastrale du sol
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Coefficient applicable
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Base imposable (methode objective)
—
Taux d'imposition municipal
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Plus-value municipale estimee (montant a payer)
—
Rappel : Si la plus-value reelle du sol (prix de vente moins prix d'achat au prorata du sol) est inferieure a la base objective calculee, vous pouvez opter pour la methode reelle, qui peut conduire a une imposition plus faible, voire nulle en l'absence de gain effectif.
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Ce calculateur est fourni à titre indicatif. Consultez un professionnel pour une analyse personnalisée.
Qu'est-ce que la plus-value municipale ?
La plus-value municipale (IIVTNU) est un impot local espagnol qui frappe l'augmentation de la valeur du sol urbain entre la date d'achat et la date de transmission d'un bien immobilier (vente, succession ou donation). Il est percu par la mairie de la commune ou se trouve le bien.
Apres la decision du Tribunal constitutionnel espagnol (STC 182/2021) et la reforme par le RDL 26/2021, deux methodes alternatives de calcul sont disponibles : la methode objective (valeur cadastrale du sol multipliee par un coefficient selon les annees de detention et le taux municipal) et la methode reelle (augmentation effective de la valeur du sol). Le contribuable peut choisir la methode la plus avantageuse, voire ne payer aucun impot si le bien a ete cede sans plus-value reelle.
BMC accompagne ses clients dans toutes les phases des transactions immobilieres en Espagne : due diligence fiscale, optimisation de la plus-value municipale, ITP, AJD et IRPF ou IRNR lies a la cession. Consultez nos services de Droit Immobilier et de Fiscalite Immobiliere.
Questions frequentes
Qu'est-ce que la plus-value municipale (plusvalia municipal) en Espagne ?
L'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), communement appele plus-value municipale ou plusvalia municipal, est un impot local espagnol qui frappe l'augmentation de valeur du sol urbain entre la date d'acquisition et la date de transmission d'un bien immobilier. Il s'applique aux ventes, successions et donations. L'impot est percu par la mairie de la commune ou se trouve le bien.
Comment se calcule la plus-value municipale apres la reforme RDL 26/2021 ?
Depuis novembre 2021, le contribuable peut choisir entre deux methodes : (1) Methode objective : base imposable = valeur cadastrale du sol x coefficient approuve pour la periode de detention (fixe chaque annee par le ministere des Finances). (2) Methode reelle : base imposable = augmentation reelle de la valeur du sol (prix de vente moins prix d'achat, au prorata du sol). Le contribuable peut opter pour la methode la plus favorable, voire ne payer aucun impot en l'absence de plus-value reelle.
Quels sont les coefficients RDL 26/2021 pour 2026 ?
Le ministere des Finances approuve chaque annee les coefficients maximaux. Pour 2026 : 1 an = 0,14 ; 2 ans = 0,13 ; 3 ans = 0,15 ; 4 ans = 0,17 ; 5 ans = 0,17 ; 6 ans = 0,16 ; 7 ans = 0,12 ; 8 ans = 0,10 ; 9 ans = 0,09 ; 10 ans = 0,08 ; 11-13 ans = 0,08 ; 14 ans = 0,10 ; 15 ans = 0,12 ; 16 ans = 0,16 ; 17 ans = 0,20 ; 18 ans = 0,26 ; 19 ans = 0,36 ; 20 ans = 0,40.
Qui paie la plus-value municipale, le vendeur ou l'acheteur ?
En cas de vente, c'est le vendeur qui est le redevable. En cas de succession, l'heritier paie. En cas de donation, c'est le donataire. Les acheteurs ne sont pas redevables de la plus-value municipale sauf accord contractuel contraire, ce qui est inhabituel dans les transactions residentielles standard en Espagne.
Quel est le taux maximal de la plus-value municipale ?
Chaque commune fixe son propre taux en vertu de l'article 108 de la loi sur les finances locales (LHL), dans la limite legale de 30 %. En pratique, de nombreuses communes appliquent des taux proches du maximum. Verifiez toujours le taux exact dans l'ordonnance fiscale de la mairie concernee.
Puis-je eviter la plus-value municipale si j'ai vendu a perte ?
Oui. Le Tribunal constitutionnel (STC 182/2021) a etabli qu'aucun impot ne peut etre percu en l'absence de plus-value reelle. En vertu du RDL 26/2021, si vous demonstrez que le prix de vente est inferieur au prix d'achat (aucune augmentation reelle de la valeur du sol), la transmission n'est pas soumise a l'IIVTNU. Vous devez deposer une autoliquidation a zero et joindre les documents prouvant l'absence de plus-value.
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Méthodologie et sources
Ce calculateur applique la methode objective du Decret-loi royal 26/2021 (en vigueur depuis le 10 novembre 2021) avec les coefficients maximaux approuves par le ministere espagnol des Finances pour 2026. Le RDL 26/2021 a remplace le regime anterieur declare inconstitutionnel par le Tribunal constitutionnel dans les arrets 59/2017, 126/2019 et 182/2021.
Hypothèses appliquées par ce calculateur
- Methode objective
- Base imposable = valeur cadastrale du sol x coefficient pour la periode de detention. Les coefficients vont de 0,08 (10 ans) a 0,40 (20 ans et plus). Source : art. 107.4 LHL tel que modifie par le RDL 26/2021.
- Methode reelle (option du contribuable)
- Si la plus-value reelle imputable au sol (prix de vente moins prix d'achat au prorata du sol/total) est inferieure au resultat objectif, le contribuable peut opter pour la methode reelle. En l'absence de plus-value reelle (cession a perte), aucun impot n'est du.
- Taux d'imposition
- Chaque commune fixe son taux dans les limites de l art. 108 LHL : maximum 30 %. Le calculateur utilise le taux saisi par l utilisateur. En cas de doute, consultez l ordonnance fiscale municipale.
Sources officielles
- Decret-loi royal 26/2021 - reforme de l IIVTNU
- Loi sur les finances locales (LHL) - arts. 104-110
- STC 182/2021 - Inconstitutionnalite du regime anterieur de l IIVTNU
Dernière revue: 2026-06-13
Revu par: Barbara Botia — Of Counsel · ICAM 11.233
Ce calculateur fournit une estimation à titre informatif. Il ne remplace pas un conseil professionnel. Les résultats peuvent varier selon la situation personnelle et les évolutions réglementaires. Consultez un conseiller pour une planification personnalisée.
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